Общедомовое имущество в многоквартирном доме система отопления

Общедомовое имущество в многоквартирном доме система отопления

Содержание

Ремонт систем отопления

Позвоните сейчас — мы приедем сегодня!

Выполним ремонт систем отопления. Ждем звонка, наш номер:

Система отопления — одна из важнейших составляющих любого здания. Она должна быть выполнена опытными специалистами и работать без сбоев. Тем не менее, со временем любая инженерная система начинает работать неправильно. Причина этому — износ деталей, который приводит к выходу из строя отдельных составляющих системы отопления, а затем и всей системы в целом. Чтобы избежать серьезных проблем и капитального ремонта, нужно периодически проводить ремонт отопительной системы, устраняя протечки и регулируя работу оборудования.

В каких случаях нужен ремонт отопительной системы?

Для разных типов отопительных систем характерны различные неполадки. Специалистам по ремонту приходится иметь дело с самыми разными задачами, начиная от неисправностей отдельных единиц оборудования, и заканчивая нарушением герметичности какого-либо узла.

К самым частым проблемам относятся поломки, касающиеся труб и радиаторов. Вот список распространенных неполадок, с которыми приходится сталкиваться нашим специалистам:

  • Засорение радиаторов, вследствие чего теплоноситель больше не может проходить по трубам с прежней скоростью. Это решается промывкой системы отопления и ее очисткой.
  • Неравномерное нагревание приборов отопления. В этом случае им понадобится балансировка. Иногда приходится добавлять арматуру, которая выровняет баланс.
  • Неправильная работа системы из-за ошибок, которые были допущены при ее установке. Сюда относят неверно выбранный диаметр труб или использование некачественных фитингов.
  • Разгерметизация системы отопления, которая требует замены отдельных участков трубопровода или починки приборов отопления.

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

  • внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
  • внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
  • внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
  • внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

  • индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
  • газовых и электрических плит;
  • сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
  • труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
  • домофонов в квартире;
  • электрических кабелей, розеток в квартире;
  • прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

  1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
  2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
  3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

  • выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
  • возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

  1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
  2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
  3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
  4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

  • плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
  • сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

  1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
  2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

  • Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
  • Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
  • Восстановление целостности тепловой изоляции.
  • Замена отдельных насосов или электромоторов.
  • Замена отдельных секций отопительных приборов.
  • Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

  1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
  2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
  3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
  4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
  5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

  • в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
  • в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Инструкция по ремонту и обслуживанию систем отопления

Ремонт системы отопления — это дорогая, сложная, но необходимая процедура. Ее необходимо проводить регулярно, с определенной периодичностью, как в городской квартире, так и в частной недвижимости. Если не уделять внимание этой конструкции, со временем она начнет давать сбои, пока не придет в аварийное состояние. Падение давления и температуры являются только началом. Наиболее печальные последствия проявляются в протечках и прорывах магистрали. Это опасно для здоровья и чревато крупными материальными издержками. Объем ремонта отопительной системы определяется ее возрастом, степенью износа и имеющимися повреждениями. Исходя из проведенной диагностики, принимается решение о местном или капитальном вмешательстве.

Виды ремонтов

Специфика ремонта системы отопления в частном и многоквартирном доме отличается по многим параметрам. Прежде всего, это размеры сооружения и права собственности. Затем учитывается количество вспомогательных и контрольных приборов. Хозяин дачи или загородного особняка в любой момент может остановить систему и выполнить регламентные работы своими руками, не считаясь со сроками. Если требуется провести ремонт отопления в квартире в многоэтажке, эти действия нужно согласовывать с правлением и управляющей компанией. Более того, в большинстве случаев проводить обслуживание систем могут только специалисты.

Плановый ремонт

Плановые работы на отопительной системе проводятся в соответствии с графиком. Документ разрабатывается с учетом материала, из которого собраны коммуникации, химического состава и чистоты теплоносителя, интенсивности эксплуатации системы. В зависимости от имеющихся факторов плановый ремонт проводится с периодичностью 10-20 лет.

Это мероприятие может включать в себя такие работы:

  • мелкий ремонт электрокотлов отопления;
  • реставрация чугунных батарей;
  • устранение протечек;
  • замена прокладок, соединительных муфт, кранов и клапанов;
  • промывка труб;
  • прочистка радиаторов.

Регламентные процедуры проводятся после окончания отопительного сезона, чтобы не доставлять жильцам здания дискомфорта. В холодное время система может быть остановлена только в случае массовых неисправностей или появления предпосылок возникновения аварийных ситуаций.

Плановый ремонт может проводиться силами штатных сантехников домоуправления, но проверочные и пусконаладочные работы проводят специалисты энергетической компании.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводится по мере необходимости, иногда через 40-50 лет после ввода здания в эксплуатацию. Периодичность определяется степенью износа нагревательных приборов, оборудования и коммуникаций. Это мероприятие предполагает частичную или полную замену деталей контура, в некоторых случаях с изменением проектной схемы разводки.

В процессе осуществляется ремонт батарей отопления или установка современных производительных изделий.

Кроме этого может быть произведена замена таких частей системы:

  • общие стояки;
  • отдельные аварийные секции;
  • вентили;
  • контрольные датчики;
  • центробежные насосы;
  • расширительные баки.

Ремонт электрических котлов проводится, если наблюдается ухудшение обогрева помещений. Изделия имеют сложное устройство, поэтому для их восстановления целесообразно приглашать специалистов.

Оборудование и материалы для работы своими руками

Приняв решение отремонтировать отопление своими руками, нужно правильно и грамотно подготовиться к этому мероприятию.

Для работы потребуются такие инструменты:

  • болгарка, перфоратор, паяльник для пластиковых труб, шуруповерт, сварочный аппарат;
  • рулетка, угольник, уровень;
  • сантехнические клещи, разводной газовый ключ, керн;
  • приспособления для нарезки внутренней и внешней резьбы;
  • молоток;
  • трос с ершиком;
  • стремянка;
  • маркер.

Список может быть больше или меньше в зависимости от вида и объема предстоящего ремонта. Для защиты кожи, органов зрения и дыхания рекомендуется пользоваться очками, перчатками и марлевой повязкой.

Список необходимых материалов:

  • хомуты для труб;
  • наждачная бумага;
  • холодная сварка;
  • пакля;
  • ФУМ лента;
  • ацетон;
  • ветошь.

Поскольку часть воды в системе после слива останется, нужно подготовить ведра и тазики для опорожнения радиаторов, тряпки, чтобы собирать пролившуюся жидкость с пола.

Инструкция по ремонту отопления

Без вмешательства в общую систему отопления владелец квартиры может самостоятельно выполнить ряд мероприятий по улучшению ее работы в пределах своей собственности.

Начать следует с ремонта чугунных радиаторов отопления. Эти изделия имеют большой объем, из-за чего скорость циркуляции в них слабая, а это приводит к образованию осадка. Со временем он уплотняется, откладывается в ребрах, перекрывает каналы. Быстрее поменять батареи, но это довольно дорого.

Реставрация старых чугунных радиаторов проводится в такой последовательности:

  1. Если перед ними есть краны, поставить их в закрытое положение.
  2. Открутить соединительную гайку. Как правило, сразу сделать это не удается. Чтобы ослабить соединение используется сильный нагрев.
  3. Снять батарею с кронштейнов, слить с нее воду.
  4. Провести первичную механическую очистку изнутри. После удаления твердого налета заделать отверстия заглушками и залить внутрь 10% раствор лимонной кислоты.
  5. Выдержать 30-40 мин, слить жидкость, проверить результат. При необходимости процедуру повторить.
  6. Снять с внешней поверхности старую краску. Для этого используется смывка, ручной пескоструйный аппарат или болгарка с металлической щеткой.
  7. Если протекают межсекционные прокладки, провести их замену.
  8. Покрасить радиатор акриловой термостойкой краской, дождаться ее полного высыхания.
  9. Повесить батарею на место, подсоединить к трубам.

Пока радиатор стоит с кислотой и сохнет после окрашивания, можно заняться обвязкой. Горизонтальные пролеты часто засоряются грязью и известковым налетом. Избавиться от отложений несложно. Для этого нужно взять трос с ершиком, вставить в трубу и начать им двигать, пока не будет достигнуто отверстие в стояке. Чтобы добиться лучшего эффекта и ускорить чистку, на ершик добавляется бытовое моющее средство с абразивом. Достигнутый результат проверяется визуально с использованием для подсветки фонарика.

Довольно часто из-за коррозии или некачественной сварки возникают протечки в трубах и корпусах радиаторов. Эти явления нельзя оставлять без внимания, так как отверстия будут постоянно увеличиваться.

В подобных случаях действовать нужно следующим образом:

  1. Перекрыть воду, осушить проблемный участок. Иногда приходится его временно демонтировать.
  2. Снять краску вокруг отверстия до металла. Расширить щель с помощью тонкого сверла. Проверить, чтобы не осталось ржавчины. Обезжирить материал с помощью ацетона.
  3. Заделать дырку. Для этого можно использовать мастику или заклепку с силиконовой шайбой. При наличии сварки лучше сделать металлическую заплатку.

Если под руками нет ни герметика, ни заклепки, отверстие закрывается хомутом, под который подкладывается плотная резина. Такой способ неэстетичный, но до конца отопительного сезона хомут свое дело сделает. После слития воды из системы нужно провести качественный ремонт.

Улучшение обогрева помещения

Довольно часто владельцам недвижимости приходится сталкиваться недостаточным уровнем обогрева помещений в сильные морозы.

Повысить эффективность системы отопления можно путем установки таких изделий:

  1. Центробежный насос. Устанавливать его нужно на выходе путем врезки в подачу.
  2. Медные трубы, имеющие лучшую теплоотдачу.
  3. Электрический или водяной теплый пол.

В некоторых случаях следует поменять схему обвязки, воспользовавшись двухтрубным вариантом.

Этапы ремонта систем отопления

Приступая к ремонту системы отопления, нужно иметь четкий, продуманный и технически обоснованный план.

Само мероприятие состоит из таких этапов:

  1. Перекрытие подачи и слитие воды из системы.
  2. Проверка состояния контура путем внешнего осмотра приборов, коммуникаций и стыков.
  3. Демонтаж радиаторов и устаревших труб.
  4. Ремонт электрокотла.
  5. Проведение расчетов и закупка новых материалов.
  6. Нанесение разметки.
  7. Установка новых батарей.
  8. Монтаж новой обвязки, подключение и замыкание контура.

В заключение проверяется работоспособность системы. Делается это самостоятельно или с привлечением специалистов.

Что такое общедомовое имущество, и кто за него отвечает

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, то в вашу собственность переходит еще и часть, относящаяся к общему имуществу дома. Что это такое, кто несет за него ответственность, как можно им распоряжаться – об этом и не только в нашей статье.

Что такое общедомовое имущество

Если говорить кратко – это общие помещения дома: подвал, чердак, лестничные площадки, различное оборудование. По закону – общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений определенного дома. При этом его доля для каждого собственника рассчитывается по площади квартиры. Чем больше жилье, тем больше общего имущества принадлежит его владельцу. Но у такого владения есть небольшой минус – сумма оплаты коммунальных услуг также будет расти.

В перечень общедомового имущества входят все помещения, которые не находятся в частном владении, а именно:

  • колясочные, тренажерный зал, бассейн, детские игровые комнаты;
  • крыша и оборудование, которое обеспечивает комфортные условия для проживания собственников, а также для перемещения инвалидов;
  • земельный участок, на котором стоит многоэтажка, и дворовая территория со всей «инфраструктурой» – скамейками, клумбами, детскими игровыми площадками, паркингом и т.д.;
  • приборы учета;
  • технические этажи и расположенное на них оборудование.

Кто отвечает за уход и содержание имущества

Выше мы говорили о платежах за общедомовое имущество, которые необходимо вносить ежемесячно. Эти деньги переводятся на счет управляющей компании, которая и отвечает за его содержание. УК должны обеспечивать чистоту лестничных клеток и подъездов, придомовой территории, поддерживать работоспособность оборудования, следить за освещением и соблюдением санитарно-технических норм.

Жильцы домов могут создать и товарищество собственников жилья – ТСЖ, в обязанность которого также входит ведение и поддержание порядка в многоквартирном доме. В этом случае размер платежей и порядок управления общими финансами устанавливается инициативной группой. Но все обязанности, перечисленные для УК, сохраняются и для ТСЖ.

Кто отвечает за сохранность общедомового имущества

Несмотря на то, что частично общее имущество принадлежит каждому собственнику, они не могут самовольно им распоряжаться. Поэтому и ответственность за его сохранность несут сами жильцы.

Нельзя без получения согласия соседей проводить работы, которые могут навредить общему имуществу. Самое частое нарушение – возведение тамбура в подъезде без согласия жильцов дома. Из-за неузаконенной перепланировки может быть наложен большой штраф. Также это чревато повышением пожарной опасности – в тамбурах оказываются пожарные рукава. Поэтому основная обязанность собственников – аккуратное использование общего имущества и его сохранность.

Правила, которые нужно запомнить

Каждый собственник должен помнить о том, что:

  • он имеет полное право пользоваться общим имуществом – лестницей, лифтом, общедомовой ТВ-антенной и т.д. Если ваши права нарушаются – это повод для разбирательства;
  • он не может продать или сдать в аренду свою долю общего имущества;
  • он обязан заботиться о принадлежащем ему имуществе и содержать его в должном состоянии.

Если вы заметили, что кто-то из собственников или арендаторов квартиры не соблюдает эти правила, стоит о них напомнить.

Что нужно знать про общедомовое имущество и управление им

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. 

Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания жилищного законодательства. 

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

  1. общие помещения;

  2. несущие конструкции;

  3. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Правительства РФ № 491 от 13. 08.2006 года утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым состав общего имущества определяется:

  1. собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
  2. органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

  3. органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества

И если с общим имуществом многоквартирного дома в основном всё понятно, то с общим имуществом так называемых «коттеджных посёлков», в частности в Московской области, дела обстоят очень печально за редким исключением.

Проблема в том, что при строительстве таких посёлков застройщик не решал вопрос о том, как и кем будет обеспечиваться коммунальное обслуживание домов на застроенной территории, как и кем будет определяться состав общего имущества, кто и в каком порядке будет обслуживать общие коммуникации и общее имущество. Действующим законодательством такое административно-территориальное образование как «коттеджный поселок» или «дачный посёлок» не предусмотрено и в настоящее время возникло много конфликтных ситуаций, разрешение которых требует не только знания действующего гражданского и жилищного законодательства, но и правильного оформления правоотношений с собственниками индивидуальных жилых домов и домов блочной застройки (таунхаусов) в сфере коммунального обслуживания и содержания общего имущества так называемых «коттеджных поселков».

Общее имущество в многоквартирном жилом доме

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

  • о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
  • о возможности установки кондиционера;
  • о возможности устройства балкона, его остекления;
  • о возможности объединения балкона с комнатой

В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

Рекомендуем, прежде всего, ознакомиться с комментариями к статье 36 Жилищного кодекса РФ

Разрешение на установку кондиционера

Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?

Разрешение на установку кондиционера на фасаде жилого дома и демонтаж. Судебная практика, решения судов

Установка кондиционера, антенны на фасаде и крыше здания. Нужно ли согласие собственников и органов власти? Судебная практика

Перепланировка, реконструкция.


Захват мест общего пользования и присоединение к квартире:

Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). См. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

Можно ли установить перегородку на лестничной площадке в подъезде?

Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Плата за содержание


Cодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Различные размеры платы за содержание и ремонт общего имущества МКД для собственников квартир и нежилых помещений

Об отнесении печи для отопления к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Иски в суд:

Исковое заявление о взыскании оплаты за содержание и ремонт общего имущества МКД

Исковое заявление в арбитражный суд о взыскании долга за содержание общего имущества МКЖД

Технические подвалы


Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика

Как вернуть подвалы собственникам?

Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников

Исковые заявления об истребовании помещений подвалов

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

Возражения на жалобу, иск, доводы

Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

Из судебной практики Правового центра «Логос»

Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

Размещение рекламы


Реклама. Понятие, виды рекламы, признаки и требования. Что не является рекламой?

Рекламная конструкция (наружная реклама). Типы конструкций. Правила размещения

Вывеска. Рекламная или информационная? Отличия вывески от наружной рекламы

Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведения о предпринимателе или юрлице, обязательные для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

Реклама на жилых домах. Кто должен платить за размещение?

Платить ли за рекламу на фасадах жилых домов?

Федеральный закон N 38-ФЗ «О рекламе» в действующей (последней) редакции

Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

Исковое заявление об обязании демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

Отзывы, доводы

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Доводы по иску об обязании демонтировать рекламные конструкции, размещенные на фасаде жилого дома и взыскании неосновательного обогащения

Доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций; Доводы в суд истца — 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения (также решение арбитражного суда по делу; постановление 8 ААС по делу)

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома

Решение суда

Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Решение Арбитражного суда о демонтаже рекламных конструкций с фасада жилого дома (с учетом заявления истца об отказе от исковых требований о взыскании в полном объеме в связи с исполнением ответчиком требований о взыскании)

Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

В Москве хотят сохранить прежний порядок расчёта платы ЖКХ за общее имущество

Фото:  АГН Москва 

Систему расчётов и внесения платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, для Москвы предлагают сохранить в неизменном виде. Такой законопроект депутаты планируют рассмотреть на заседании Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ 10 февраля.

Сегодня плату за общедомовое имущество в Москве не выделяют в платежках в отдельную графу — она входит в «содержание жилого помещения». Сложившаяся система понятна и привычна москвичам. Она обеспечивает высокую собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Поэтому авторы документа предлагают сохранить в Москве существующую систему расчётов, которая отлична от той, что прописана законом от 29 июля 2017 года. Согласно этой законодательной инициативе, плату за общедомовые нужды должны начислять по счётчикам исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов. Регионы должны были сами утвердить эти нормативы.

Однако, где этот норматив не утвержден, плату за коммунальные ресурсы, потраченные на содержание общего имущества сверх нормативов, оплачивает управляющая компания (УК) за свой счет. На практике же московские УК распределяют по всем собственникам весь объем коммунальных ресурсов, так как норматива нет.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в марте.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

— лестничные площадки, лестницы; 

— лифты, шахты; 

— коридоры; 

— технические этажи, чердаки и подвалы; 

— крыши; 

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 

— земельный участок; 

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью.  

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

  1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
  2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

    Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

    кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме? / Администрация города Лабытнанги

    В последнее время участились обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО по вопросу наличия в личном кабинете налогоплательщика физических лиц на сайте ФНС неизвестных и не принадлежащих им объектов недвижимого имущества. Пугаться не стоит: это отображается общее имущество в многоквартирном доме.

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом (статьи 36, 37).

    Кроме того, в силу закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    Одновременно при регистрации права собственности на квартиру у участника долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или предана отдельно от права собственности на квартиру.

    Таким образом, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (например, квартиру) у собственников возникает право общей долевой собственности, пропорциональной размеру общей площади квартиры в многоквартирном доме. Поскольку оформление государственной регистрации прав носит заявительный характер, заявление на регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество также должно быть подано и представлена оплата государственной пошлины (статьи 14, 15, 17 Закона о недвижимости № 218-ФЗ от 13 июля 2015года, пп. 23 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

    Отметим: имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаётся объектом налогообложения. Также не являются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.

    Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

     Часто задаваемые вопросы

    1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

    Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

    Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г.  N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

    Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

    В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

    Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

    Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

    Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

    Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

    В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

    Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

    В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

     2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

    Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п.  1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

    В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

    Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

    3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

    В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

    При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

    Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

    4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

    В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

    В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

    Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

    Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

    Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

    В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

    Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

    Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

    Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

    Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

    В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел. 

    6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

     В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

    В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

    Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

    Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

    Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

    Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

    7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

    8.  Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

    9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

    10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

    11. О реконструкции и перепланировке

    12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

    В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

    В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

    Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

    В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

    Общее имущество | Wex | Закон США

    Общая собственность имеет несколько связанных значений.

    Во-первых, общая собственность — это недвижимость, которая принадлежит «общим арендаторам». Поскольку это общая собственность, каждый из «общих арендаторов» имеет «безраздельный интерес» во всей собственности в целом. Ресурсы, выращенные на землях, принадлежащих «общим арендаторам», также будут считаться общей собственностью. Например, урожай, произведенный на земле, принадлежащей «общим арендаторам», считается «общей собственностью», и, следовательно, «общие арендаторы» не могут изъять этот урожай, поскольку он представляет интересы другого арендатора и может быть удален только с предварительного разрешения или последующее одобрение со стороны сожителя.

    Во-вторых, общая собственность также может быть собственностью, находящейся в ведении ассоциации домовладельцев в рамках проекта многоквартирного дома или кондоминиума. В этих случаях это считается общей собственностью, потому что все владельцы могут использовать собственность (застройку подразделения или проект кондоминиума), и каждый владеет определенной процентной долей.

    В-третьих, общая собственность может также относиться к землям, находящимся в государственной собственности для общественного (общего) использования, таким как национальные парки и леса.Например, определенные земли могут считаться «общей собственностью», если эти земли принадлежат органу гражданства. Кроме того, географические названия мест обычно считаются «общей собственностью» и поэтому не могут быть присвоены в качестве «фирменного наименования» в обычных обстоятельствах. Более того, «общая собственность» также относится к природным ресурсам на этих землях. Например, обычным свойством является вода, текущая естественным путем в русле ручья или другого источника.

    В-четвертых, общая собственность иногда может относиться к ресурсам глубоко под землей.Фактически, право собственности на нефть и газ глубоко под землей к владельцу или арендатору земли не является абсолютным правом собственности и, таким образом, из-за своеобразного естественного состояния таких веществ, они ближе к титулу «общей собственности», чем к абсолютной собственности. Действительно, такие вещества становятся абсолютными только тогда, когда эти вещества эффективно захватываются и превращаются в владение.

    [Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

    Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах

    Узнайте больше на этой странице:
    План слоев и участки
    Общая собственность
    Ограниченная общая собственность (LCP)
    Способы обозначения и отмены LCP
    Устав, правила и общая собственность
    Плата за пользование
    Примерный план слоев

    План и участки

    План слоев — важный документ для собственников.Он обозначает расположение и границы различных категорий собственности.

    Земельный участок находится в индивидуальной собственности владельца (ов) и часто называется стратовым участком. В кондоминиумах и таунхаусах многоуровневый участок обычно заканчивается в центре стен, пола и потолка, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.

    План пластов голой земли («разбиение пластов») отличается. План слоев голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например, клубного дома.

    План слоев будет содержать легенду, объясняющую, как участки отмечены на плане слоев; легенда на примере плана пластов ниже показывает, что участки обозначены как «SL» с номером участка после него.

    Общая собственность

    Любая часть земли и построек, показанная на многослойном плане, не являющаяся частью многослойного участка, является общей собственностью. Например, в кондоминиуме общая собственность обычно включает коридоры, лифты, места для отдыха и экстерьеры здания, такие как крыша.

    В корпорации с голыми земельными участками («территориальное подразделение») общие дороги и наземные услуги, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохождения или обеспечения водоснабжения, канализации, газа, нефти или других подобных услуг также могут быть общей собственностью.

    Общая собственность находится в коллективной собственности землевладельцев как общих арендаторов. Индивидуальное владение пропорционально праву на владение блоком, как указано в «Форме V : График прав на паи». «Корпорация Strata исключительно контролирует общую собственность. Владельцы могут использовать общую собственность, за исключением случаев, когда Закон о собственности Strata , постановления, подзаконные акты или правила ограничивают использование общей собственности.

    Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, просмотрите план слоев и общий указатель корпорации слоев в Управлении земельных прав на любые эскизные планы и решения, изменяющие общую собственность.

    План слоев будет содержать легенду, обозначающую общую собственность.В приведенном ниже примере плана слоев легенда показывает, что общее свойство обозначено как «C».

    Общая собственность может быть преобразована в ограниченную общую собственность (LCP) или предназначена для краткосрочного исключительного использования одним или несколькими отдельными земельными участками. Узнайте больше об исключительном использовании общей собственности.

    Шкафчики для парковки и хранения: Изучение плана слоев застройки и общего указателя в Управлении по владению землей для эскизных планов и разрешения предоставит информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские площади в качестве отдельного участка или части участка. , ограниченная общая собственность или общая собственность.Узнайте больше о различных способах распределения парковочных мест и складских площадей.

    Общественная собственность с ограниченной ответственностью (LCP)

    Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане слоев или на эскизном плане, поданном в Управление земельного права для исключительного использования одного или нескольких участков. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.

    В стратовой корпорации с секциями LCP может быть назначено для исключительного использования всех страт-лотов в этой секции.В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП являются общими расходами секции. Узнайте больше о разделе в страте-корпорации.

    Общественная собственность с ограниченной ответственностью часто обозначается на многослойном плане как «LCP» с номером участка после него. Легенда на плане пластов объясняет, как отмечается ограниченная общая собственность. Например, легенда на примерном плане слоев ниже показывает, что ограниченное общее свойство обозначено как:

    • «П» с порядковым номером после него для патио
    • «ПР» с порядковым номером после него для подъездов
    • «W» с номером участка после него для эркеров

    Способы обозначения и удаления LCP

    Общая собственность может быть определена как Ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.

    Когда план слоев изначально депонируется в Земельном управлении, Застройщик-собственник может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места на поэтапном плане как LCP в любое время до первого годового общего собрания, или, если развитие страты является поэтапным, в поэтапном поэтапном плане в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Для этого Застройщику-собственнику не нужно получать разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, страта-корпорация должна получить единогласное решение.

    Корпорация страт может внести поправки в план страты, чтобы назначить LCP, приняв единогласное решение на годовом или специальном общем собрании. Поправка к плану слоев должна быть заполнена в Земельном управлении со ссылкой или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать « Form E: Сертификат Strata Corporation », в котором будет указано, что решение принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP в плане слоев, созданном путем внесения поправки в план, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.

    Заполнив эскизный план в Земельном управлении, корпорация strata может обозначить участок как LCP. Этот метод требует, чтобы страта-корпорация приняла решение, одобренное 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании.

    Постановление должно быть подано в Управление земельного права с эскизным планом, который устраивает регистратора и показывает все участки, обозначенные как LCP; и какой участок будет иметь право на использование вновь назначенной LCP.LCP, обозначенная таким образом, может быть удалена путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении земельного права. Последующий эскизный план подавать не нужно.

    Устав, правила и общая собственность

    Все страта-корпорации должны иметь устав и могут иметь правила. Постановления могут регулировать управление, обслуживание, использование и контроль и пользование общим имуществом (включая ограниченное общее имущество) и общими активами в пределах страты корпорации.Например, Стандартные постановления (в которые могут быть внесены поправки) гласят, что владелец должен получить одобрение государственной корпорации, прежде чем вносить изменения в общую собственность, включая ограниченную общую собственность или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Узнайте больше о внесении изменений в устав и правила.

    Изменения

    В соответствии со Стандартным Уставом (в который могут быть внесены поправки) изменения владельцем общей собственности, LCP или общей собственности с краткосрочным соглашением об исключительном использовании:

    • требует письменного разрешения от strata corporation
    • может потребовать в качестве условия утверждения изменения, чтобы владелец согласился в письменной форме взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением.

    Согласно Закону о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к значительным изменениям в использовании или внешнем виде общей собственности или общего актива. .

    Доступ

    В соответствии с Законом о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации Strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему активу, на которые распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.

    Комиссия за пользование

    Корпорация strata может взимать плату за пользование общим имуществом. Корпорация страта, которая желает сделать это, должна гарантировать, что размер вознаграждения является разумным, а размер вознаграждения установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила.Примеры включают плату за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения вещей.

    Примерный план пластов

    Эта часть страт-плана показывает, как обозначаются различные типы собственности.

    Обозначение плана страты:

    SL: слоев A: площадь
    PR: крыльцо (ограниченное общее владение) P: патио (ограниченная общая собственность)
    W: эркер (ограниченная общая собственность) C: общая собственность

    Информация о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации. Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Содержимое этого веб-сайта периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 9 декабря 2020 г.

    Ссылки:
    Strata Property Act: разделы 71, 73, 110, 119, 125, 257
    Положения: разделы 6.9
    Стандартные постановления (если они применяются в качестве подзаконных актов, могут быть изменены): 2,3 (2), 6, 8

    Городская земля как общая собственность

    В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто казались поляризованными — или парализованными — в том, где провести грань между частными и государственными правами на землю.Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.

    Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах. По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.

    На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США.S., чтобы обсудить эти новые формы общего пользования, некоторые из которых описаны в этой статье:

    • земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
    • случайных открытых пространств
    • единиц жилья, включая групповые дома, закрытые дома или жилые комплексы с общими интересами и
    • Использование бездомными городской общественной собственности
    • переоборудованных военных баз

    Права собственности и стратегии землепользования

    Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности. Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:

    НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ

    Бромли Роуз

    1. Права частной собственности

    2. Государственный запрет

    3. неимущество ничего не делать

    4. Право общей собственности

    Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права владельца являются исключительными, и владелец решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия общественного достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.

    Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подходить» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным ресурсам — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

    Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенным видам использования.

    Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем это принято считать. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам делать что-либо и все со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земли у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.

    Что делает общество успешным?

    Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и рассчитывали разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».

    Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Во избежание чрезмерного выпаса и безбилетной езды отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.

    Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы подвергаются случайным рискам засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.

    Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих жителей центральной части города депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.

    Плюсы и минусы общего имущества

    Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые сообщества «общих интересов» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.

    Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.

    Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Держитесь подальше», возможно, не помешают местным жителям неустойчиво добывать ресурсы с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.

    Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют интерес к максимальному увеличению стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.

    С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.

    New Commons

    Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, соседние парки, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

    Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые мало кто из исследователей, будь то в области городского развития или в области общей собственности, еще не ответил.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?

    Существуют также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам в отношении того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

    Боковые панели

    Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью

    Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то другим, а не частными действиями, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

    В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это предлагал Генри Джордж, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива по району Дадли-стрит.В рамках проекта на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.

    Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет маленький город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, которая связана с увеличением стоимости земли, а не с затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены следующего домовладельца.

    Случайные открытые пространства

    Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать поддерживать землю. Некоторые географы и планировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.

    Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

    Жилье

    Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях относительно стоимости собственности, благоприятствуют только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную собственность для стимулирования реинвестирования или увеличения стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

    Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предложили управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом на одну семью, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых односемейных домов в групповые квартиры, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

    Переделанные военные базы

    Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, сейчас изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные структуры «общего пользования» для получения федеральных грантов.

    Немногие базы прошли полный процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение землей или управление ею. Однако в районе Окленда и Сан-Франциско Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.

    _______________

    Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.

    Список литературы

    Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).

    Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

    Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

    Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

    Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.

    Что такое общая собственность в страте-схеме?

    Что такое общая собственность в многоуровневых зданиях и квартирах?

    Общая собственность — все участки земли и постройки, не входящие ни в один участок. Он находится в совместной собственности всех владельцев, и корпорация владельцев несет ответственность за его управление. Участок и общая собственность будут определены на вашем индивидуальном плане участка. Однако границы общей собственности каждого лота обычно образуются:

    • Верхняя поверхность пола (кроме ковролина)
    • Нижняя поверхность потолка
    • Все внешние или ограничивающие стены (включая двери и окна)

    В общую собственность входят:

    • Этажи, включая пандус или лестницу
    • Граничные стены, включая любые двери, окна или другие конструкции внутри стены и их рабочие части
    • Керамическая плитка, изначально прикрепленная к общей собственности (напр.грамм. пол или ограждающая стена)
    • Трубы в общей собственности или обслуживающие более одного лота
    • Электромонтаж в общем имуществе или обслуживание более одного лота
    • Паркет и половые доски изначально уложены
    • Потолки, гипсовые потолки и карнизы вермикулитовые
    • Магнезитовая отделка пола
    • Балконные стены и двери обычно являются общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 года.

    Плита, разделяющая два этажа одного и того же участка, или один этаж от открытого участка земли или садовых участков участка, обычно является общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 года, если в плане слоев это не указано.

    Кроме того, структурная кубическая площадь включает:

    • Любые трубы, провода, кабели или воздуховоды, не предназначенные для использования на одном участке
    • Любое кубическое пространство, ограниченное конструкцией, содержащей любые из этих труб, проводов, кабелей или каналов.
    ГРАНИЦЫ

    Если вам неясно, какие части вашего подразделения являются вашим индивидуальным «участком», а какие части являются общей собственностью, проверьте план слоев. Границы общей собственности обычно отображаются на планах слоев толстыми черными линиями.Иногда может возникнуть необходимость обратиться к зарегистрированному плану пластов, если границы неясны. Чтобы получить копию зарегистрированного поэтапного плана вашей схемы, обратитесь в Land and Property Information NSW (LPI).

    УХОД ОБ ИМУЩЕСТВЕ

    Корпорация собственников несет ответственность за текущее обслуживание общей собственности (если только она не решит специальным решением, что она не подходит для определенного объекта, и ее решение не повлияет на безопасность или внешний вид страт-схемы).Сюда входят ремонтные работы, а также замена и обновление общего имущества при необходимости.

    Для оплаты содержания общего имущества корпорация собственников должна привлекать средства от всех владельцев отдельных участков посредством регулярных выплат сборов (сумма денег, определяемая корпорацией собственников).

    ИЗМЕНЕНИЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ФИЗИЧЕСКИМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ

    Если индивидуальный собственник хочет изменить или отремонтировать какую-либо часть общей собственности, ему также потребуется разрешение корпорации собственников.Корпорация собственников может принять специальное решение на общем собрании о принятии подзаконного акта об исключительном использовании, который дает владельцу право на использование (а не право собственности) на эту часть общей собственности и возлагает на этого владельца ответственность за ремонт и обслуживание этого площадь. Если они не примут подзаконный акт, корпорация собственников останется ответственна за эту часть общей собственности. Положение об исключительном использовании должно быть зарегистрировано в LPI в течение двух лет.

    Любой ремонт или реконструкция отдельного участка, включающего общую собственность, потребует разрешения корпорации собственников.

    Common Property Resource — обзор

    Introduction

    Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц. Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью. Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.

    Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов. Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью.Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью — например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и развитие.

    Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям. Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.

    Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыб, и оба землевладельца — заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ неочевиден и зависит от различных факторов.

    Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыбы настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население. В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит — трагедия общества не происходит.

    Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые приняв во внимание свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую ​​драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от того, как отреагируют два землевладельца. Если они встретятся на дружеских условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика эксплуатируемой популяции рыбы может стабилизироваться, что позволит обоим владельцам устойчивый, хотя и ограниченный, улов.Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.

    Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца. Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов.Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.

    Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти. Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным.Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.

    Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников.К этим вопросам автор вернется позже.

    Общая собственность против ограниченной общей собственности в ТСЖ

    10 октября 2019 г.

    Когда вы помогаете управлять ТСЖ, важно знать о двух разных видах собственности, которые есть у каждого ТСЖ:

    Общая собственность предназначена для использования всеми, кто проживает в ТСЖ. Примеры общей собственности включают теннисные корты, фитнес-центры и детские площадки.

    Характеристика общей собственности:

        • Используется более чем одним владельцем
        • ТСЖ поддерживает, ремонтирует и улучшает эти участки посредством регулярных или специальных проверок
        • Владельцы не могут изменять, использовать исключительно или иным образом вмешиваться
        • ТСЖ может принимать решения, влияющие на эти общие зоны
        • ТСЖ имеет право использовать, ограничивать или изменять общие зоны в соответствии с CC&R (Соглашения, условия и ограничения)

    Ограниченная общая собственность (LCP) кому-то принадлежит и используется исключительно им.Например, в доме на одну семью в ТСЖ интерьер и экстерьер LCP. В ТСЖ кондоминиума только внутреннее пространство — LCP. Примеры LCP включают окна, балконы и подъездные пути.

    Ограниченная характеристика общего имущества:

        • Используется только одним владельцем
        • Владелец должен поддерживать собственность и оплачивать ремонт, но ТСЖ может сделать это и взимать с собственника расходы
        • Владелец может изменять, использовать исключительно, но для внесения изменений может потребоваться разрешение ТСЖ
        • HOA может принимать решения, влияющие на LCP, но только если они принимаются единообразно для всех владельцев (т.е. правила аренды / лизинга, шум и другие актуальные предметы Правил) »
        • Владелец может продавать, передавать или иным образом законно использовать LCP

    Граница между общей собственностью и ЖКУ может быть нечеткой.
    Это особенно верно, когда дома ТСЖ соединены, как в случае с кондоминиумами и таунхаусами. А когда граница нечеткая, между домовладельцами и ТСЖ могут возникнуть замешательство и конфликт.

    Например. Предположим, что общая зона находится рядом с домом владельца, например, патио прямо за черным ходом.Владелец может ошибочно предположить, что это его исключительная собственность. Они устанавливают стол и стулья для своей семьи и расстраиваются, когда другие жители требуют их для барбекю на выходных. Но домовладелец ошибается. Если ТСЖ определило помещение как общую собственность, любой, кто проживает в ТСЖ, может им пользоваться.

    Чтобы избежать подобных недоразумений, четко определите типы собственности в вашем ТСЖ, и кто за что отвечает:

    Площадь Это общая собственность? Это ограниченная общая собственность?

    Кто отвечает за содержание этой территории?

    Кто оплачивает обслуживание и ремонт?
    Интерьер дома Есть Владелец Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
    Внешний вид дома Есть Это зависит от обстоятельств. Патио / балконы / террасы или другие внешние предметы, обслуживающие только одну квартиру, могут считаться Общей собственностью, используемой исключительно владельцем собственности.

    ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.

    Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
    Удобства (например, автостоянка, бассейн, теннисный корт) Есть Обычно нет, но парковочные места или складские помещения в многоквартирных домах могут использоваться исключительно домовладельцем.

    ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.

    Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.
    Земля / ландшафт Есть Как правило, нет, но некоторые ТСЖ с таунхаусами или частными домами передают благоустроенные территории исключительно владельцам, делая их LCP.

    ТСЖ, которое затем взимает плату с собственника посредством регулярных или специальных оценок.

    Собственник или ТСЖ, которые будут возвращены владельцу.

    Окна / двери

    Это зависит от обстоятельств. В многоквартирных домах домовладельцев (квартиры, пристройки или переоборудованные многоквартирные дома) окна и двери могут считаться общей собственностью. В целом да. Исключения действительно применяются для многоквартирных домовладельцев. Владелец, если окна и двери не считаются общей собственностью, и в этом случае платит ТСЖ. ТСЖ обычно оплачивает регулярное обслуживание и чистку снаружи. Владельцам обычно нужно платить за капитальный ремонт или замену.

    Понимание того, какие участки в вашем ТСЖ являются общей собственностью, а какие — LCP, имеет основополагающее значение для эксплуатации скважины ТСЖ. Информация в приведенной выше таблице является лишь общим руководством! Чтобы узнать о правилах и положениях вашего конкретного ТСЖ, важно прочитать CC & R вашего ТСЖ.

    JSP Toolbox — это онлайн-набор инструментов и ресурсов, который позволяет ассоциациям домовладельцев (ТСЖ) легко и по доступной цене управлять собой. Подробнее о JSP Toolbox

    Учет тепловой энергии в многоквартирном доме

    1. Скажите-кто должен устанавливать узел учета тепловой энергии в многоквартирном доме.

    1.1. Специализированная организация.

    2. Проживаю в многоквартирном доме, в котором на вводе в дом установлен прибор учета тепловой энергии. К сетям дома после прибора учета подключено рядом стоящее здание насосной станции, обеспечивающей гидравлику многоквартирного дома. Является ли прибор учета, установленный на вводе в дом коллективным (общедомовым) прибором учета?

    2.1. Здравствуйте! Согласно п.2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 коллективный (общедомовый) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом
    Таким образом, если в Вашем МКД по нему определяется объем поданной тепловой энергии в дом, то это и есть общедомовой прибор учёта.

    3. За чей счет должна производится модернизация узла учета тепловой энергии и ГВС в МКД? и должно ли УК сообщать об этом Совету дома и представлять документы / акты о выполненной работе/

    3.1. Добрый день, Светлана! Данная модернизация скорее всего, относится к услугам по кап. ремонту. Требуйте обоснования для данной модернизации, предписание соответствующих служб, копии паспортов приборов учета, данных о поверке прибора. Все обращения фиксируйте в письменном виде. Может это очередная уловка УК, чтобы необоснованно увеличить коммунальные платежи.

    4. Здравствуйте! Нужно ли платить ОДН за тепловую энергию если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учёта тепловой энергии?

    4.1. Здравствуйте. Да нужно, ведь в подъездах тоже стоят приборы отопления и за них тоже должны платить жильцы. Если их отключить то и в квартирах станет холодно.

    5. В нашем многоквартирном доме 28.10.2016 зарегистрирован теплоснабжающей организацией и запущен в эксплуатацию общедомовой прибор учета тепловой энергии. Индивидуальными приборами учета квартиры не оборудованы. Расчеты собственниками квартир за потребленную тепловую энергию производятся равномерно в течение 12 месяцев. С какого времени (число, месяц, год) собственники квартир имеют право оплачивать потребленную тепловую энергию по новому тарифу с учетом показаний общедомового прибора учета?

    5.1. Добрый день. Право на оплату по новому тарифу у Вас появится с момента регистрации факта ввода общедомового счетчика в эксплуатацию.

    6. Я проживаю в городе Москва в многоквартирном доме в Бирюлево-Восточное. Где я могу узнать установлен ли в моем доме общедомовой счетчик учета тепловой энергии?

    6.1. Здравствуйте,
    Какую информацию вам должна предоставить ваша управляющая компания или ТСЖ, если имеется
    Желаю Вам удачи и всех благ!

    6.2. Здравствуйте, вы можете получить вышеуказанную информацию путем обращения в свою управляющую компанию.
    Удачи вам и всего наилучшего

    7. Если технически в многоквартирном доме отделение общих приборов учета тепловой энергии жилых помещений от нежилых возможно, то что является основанием для отделения: большинство голосов общего собрания собственников или занимаемая теми или иными собственниками площадь помещений?

    7.1. Уважаемая Ольга! Решение об отделении общедомовых приборов учета т\э жилых помещений от приборов учета т/э нежилых помещений принимается на общем собрании собственников большинством присутствующих голосов. А количество голосов зависит от площади квартиры собственника (например, площадь квартиры 60 кв.м., значит, у собственника и столько голосов пропорционально общей площади дома, а не один). Так что выгоднее чтобы присутствовали все собственники квартир с наиболее крупными площадями, чтобы решение состоялось.
    Всего доброго!

    7.2. Ну, если ОССП в МКД решит и определит источник финансирования указанного мероприятия по установке второго ОДПУ на нежилые помещения в МКД, то, в принципе это можно сделать, только вряд удастся собрать необходимое количество голосов для принятия такого непопулярного решения.

    Учтите, что финансирование установки второго ОДПУ должно будет осуществляться за счёт личных средств собственников помещений в данном МКД.

    7.3. Здравствуйте! Я бы вам с данным вопросом посоветовал очно обратиться к юристу так как надо видеть все имеющиеся у вас по делу документы.

    8. Каким образом собственники жилых помещений многоквартирного дома на законных основаниях могут отделиться от собственников нежилых помещений первого этажа при установке общего прибора учета тепловой энергии?

    8.1. Доброго времени суток! Это возможно будет сделат, если на общем собрании собственников многок вартирного жилого дома будет принято соответствующее решение.

    8.2. Здравствуйте! Да не возможно это сделать, ни юридически, ни технологически, права на собрании у всех собственников помещений одинаковые, отопительные коммуникации тоже общие.

    9. В многоквартирном доме имеется коллективный (общедомовой) прибор учёта тепловой энергии. Что надо сделать, чтобы оплачивать отопление квартиры по квартирному счётчику?
    Спасибо.

    9.1. Доброго времени суток.
    Уважаемая Наталья, вы должны оплачивать по квартирному счетчику, задайте им вопрос зачем он вам тогда нужен если платить по обще домовому.

    Всего хорошего, удачи вам.

    10. Кто должен оплачивать поверку приборов учета тепловой энергии в МКД? Управляющие компании или собственники? И должны ли собственники подписывать «акт выполненных работ» или другие документы? (на основании каких законодательных актов)

    10.1. Здравствуйте! Поверка общедомовых приборов учета происходит за счет собственников помещений многоквартирного дома из услуги «содержание и ремонт общего имущества». дополнительно собственники оплачивать поверку не должны. Удачи и всего доброго.

    11. В 2016 году в МКД установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии. Жильцам предоставлена пятилетняя рассрочка по оплате расходов на установку ОДПУ. 2017 году один из собственников продает квартиру. Долг по оплате установки ОДПУ погашен не был. Вопрос — на ком лежит обязанность по оплате долга: на новом собственнике, или на том, кто являлся собственником на момент установки ОДПУ? И какими нормативными актами регулируется данная ситуация.

    11.1. По тексту — на том, при котором в собственность приобретали, если иной долг не приобрел. Регулируется ГК РФ, положения об обязательствах и правах собственника.

    12. Куда и как обратится? Энергосбытовая компания отказывается принимать индивидуальный прибор учёта тепловой энергии в многоквартирном доме. Начисления производятся по нормативу на квадратный метр. Ставит условия что во всех квартирах дома должны быть установлены и приняты данные приборы учёта и только в этом случае они могутначислять по показаниям приборов а не по нормативу.

    12.1. Здравствуйте! Затребуйте письменный отказ от энергосбытовой компании и обжалуйте его в суде или прокуратуре. Удачи и всего доброго.

    13. В МКД (г. Москва) в течение нескольких месяцев 2016 г не работал общедомовой прибор учёта тепловой энергии (является собственностью ГБУ ЕИРЦ). Как должна быть рассчитана плата за отопление за этот период?

    13.1. Вам должны сделать перерасчет по тепловой энергии, в любом случае обратитесь к жилищному инспектору в вашем регионе с жалобой.

    13.2. При неисправном приборе учета потребления тепла вам начислят оплату за отопление по тарифу, приходящуюся на 1 кв. м занимаемой пложади квартиры.

    14. В нашем, многоквартирном, доме в октябре месяце,2016 года установили счетчик учета тепловой энергии. В течении 6 месяцев отопительного сезона мы оплачивали отопление по счетчику в 1,5 раза больше чем по нормативу. На сегодняшний день выяснилось что данные счетчики не состоят в реестре и работают с большой погрешностью. Какие наши действия, для отказа от данных приборов и проведения перерасчета?

    14.1. Если ОДПУ не будет действовать. То плата за отопление будет начислена по нормативу потребления с применением ПОВЫШАЮЩЕГО коэффициента (1,5).
    См. ПП РФ № 354 от 06.05.2011 г.

    14.2. Уважаемый Иван! Рекомендую обратиться в ГЖИ Челябинской области с жалобой на установку в МКД теплосчётчика, не внесенного в Государственный реестр средств измерений РФ, с нарушением Правил оплаты за коммунальные услуги, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354. На основании материалов проверки, подтвердившей причинение ущерба собственникам и нанимателям помещений в МКД, рекомендую обратиться на индивидуальную юридическую консультацию для подготовки и подаче соответствующего гражданского иска к причинителю вреда.

    Примечание: коллективную жалобу считаю более эффективной для цели организации и проведения её проверки.

    15. Принят ли закон о том что прибор учета тепловой энергии должна устанавливать в многоквартирном доме ресурсопоставляющая кампания. Когда он принят? И его номер.

    15.1. Согласно подпункту с) пункта 31 ПП РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация (исполнитель) обязана обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в том числе по показателям точности измерений,

    не позднее 3 месяцев со дня принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о включении расходов на приобретение и установку коллективного (общедомового) прибора учета в плату за содержание жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением за исключением случаев, когда предоставление коммунальных услуг потребителям в соответствии с настоящими Правилами осуществляется ресурсоснабжающей организацией.

    16. Нежилое помещение, установлен прибор учета тепловой энергии. Платила по показаниям. Сейчас требуют оплату рассчитанную по квадратуре помещения. Многоквартирный дом не оборудован ОПУ.

    16.1. Требуйте у организации, которая проводит начисление по услуге письменное обоснование начисления не по прибору учета, а по квадратным метрам, данный ответ можете обжаловать в суде.

    16.2. —Здравствуйте, требование вполне законно просто не понятно как вы могли производить оплату по прибору учёта при отсутствии в МКД ОПУ? Удачи Вам, и всего хорошего.

    16.3. Здравствуйте Людмила. Чтобы разобраться в данном вопросе наверняка, вам лучше всего написать жалобу в жилищную инспекцию, которая проведёт специальную проверку.

    17. На два многоквартирных пятиэтажных дома установлен один прибор учета тепловой энергии, так собственникам эти домов говорит председатель ТСЖ. Поэтому в квитанциях за отопление мы платим, якобы по показаниям этого счетчика (в нашем доме счетчика нет, он установлен в соседнем). Правомерно ли устанавливать один прибор учета тепла на два дома.

    17.1. Здравствуйте!
    Так то на каждый дом должен быть свой прибор учета, вероятно у Вас один ввод на отопление. Можно с ТСЖ запросить обоснование установки одного прибора, техническую невозможность устанвоить второй. А уже после получения письменного ответа действовать дальше.

    18. ООО «Региональная компания по реализации тепловой и электрической энергии» выставили счет на оплату управляющей компании за ГВС для содержания общего имущества в МКД с учетом НДС, верно ли это.

    18.1. Здравствуйте.
    Ваш вопрос носит коммерческий характер, а поэтому, в соответствии с пунктом 3.1.1 Правил сайта, разработка правовой позиции является платной услугой.
    Для получения ответа на свой вопрос Вы можете по своему выбору:
    а) обратиться к любому выбранному Вами юристу на нашем сайте личным сообщением, либо по телефону или электронной почте, указанным в его профиле; оплатить его консультацию по назначенной юристом цене и указанным юристом способом;
    б) обратиться в любую юридическую контору Вашего города, а также к любому частнопрактикующему юристу или адвокату, адреса и телефоны которых найдете в СМИ своего города;
    в) принять на работу штатного юриста и платить ему достойную белую зарплату.
    Всего Вам доброго.
    Спасибо, что выбрали наш сайт.

    19. Пожалуйста кто должен подавать показания приборов учета тепловой энергии в многоквартирном доме. Если создано ТСН. Заранее спасибо.

    19.1. Здравствуйте! В ТСН должен быть избранный председатель, он и обязан организовать работу, в том числе по передаче показаний приборов учета.

    20. Многоквартирный дом не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии. Замер температуры в квартире производился представителем жилинспекции. Дом 1950-60 гг.. Предписание УК по ст 7.22 и 7.23 В течении какого времени должен быть перерасчет по коммунальным платежам.

    20.1. Здравствуйте Наталья
    Думаю с момента выдачи предписания. Или в самом предписании сроки указываются

    Спасибо, что посетили наш сайт.
    Всегда рады помочь! Удачи Вам.

    21. В нашем многоквартирном доме в г. Орле установлены общедомовые приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, горячей и холодной воды. На основании каких нормативных документов (наименование и № статей) УК с 1.01.2017 г. рассчитывают расходы на ОДН по нормативам, а не по приборам учета?

    21.1. Добрый день. С 1 января 2017 ОДН включаются в плату за содержание и ремонт. Если УК не включает в счет содержания и ремонта ОДН, обращатесь с жалобой на действия УК в государственную жилищную инспекцию.
    Ст. 154 ЖК
    2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
    1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
    (в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 267-ФЗ)
    2) взнос на капитальный ремонт;
    3) плату за коммунальные услуги.

    22. А вправе ли управляющие компании многоквартирных домов, требовать денежные средства на приобретение и установку, приборов учета тепловой энергии?

    22.1. А вправе ли управляющие компании многоквартирных домов, требовать денежные средства на приобретение и установку, приборов учета тепловой энергии???
    :
    нет не в праве.

    22.2. До 1 июля 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах должны были оснастить такие дома коллективными приборами учета используемых воды, тепловой и электрической энергии (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – закон об энергосбережении). Конечно, и после этой даты остались дома, в которых коллективные приборы учета воды, тепловой и электрической энергии никто не установил. В случае подобного нарушения обязанность по установке общедомовых приборов передавалась ресурсоснабжающим организациям – и сделать это они должны были в срок до 1 июля 2013 года (ч. 12 ст. 13 закона об энергосбережении).

    23. По какой формуле рассчитываются общедомовые нужды по холодному, горячему водоснабжению и электроэнергии, если установлен норматив потребления на холодную воду 0,02 м 3/м.кв. при оборудовании многоквартирного дома общедомовым прибором учета тепловой энергии.

    23.1. Здравствуйте. Для контроля выставляемых Вам счетов управляющей компанией на общедомовые нужды требуется ежемесячно: совместно с сотрудниками ук снимать показания общедомовых приборов учета в определенное число месяца, ХВС, ГВС (теплоучет), электроснабжения. С помощью членов совета дома (ежемесячно) снимать показания индивидуальных приборов учета ХВС, ГВС (теплоучет), электроснабжения, в жилых помещениях собственников и нанимателей Вашего МКД. Далее рассчитать разницу сумм между общими показаниями индивидуальных приборов учета и общедомовыми приборами учета. Только так можно доказать, что ук завышает суммы на ОДН.

    24. Если управляющая компания не установила прибор учета тепловой энергии. То должны ли платить жители многоквартирного дома за отопление с повышенным коэффициентом?

    24.1. Здравствуйте! Жители многоквартирного дома за отопление с повышенным коэффициентом обязаны платить в таком случае, однозначно.

    24.2. Здравствуйте!
    Установить общий прибор учета обязанность собственников, а не управляющей компании. Так что собирайте общее собрание, выражайте намерение установить прибор учета и согласие в финансировании данных мероприятий. (ФЗ «Об энергосбережении»)

    24.3. Добрый день! В случае отсутствия приборов учета тепловой энергии в многоквартирном доме, начисления производятся из учета средних показателей площади жилых помещений собственников МКД, что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

    25. Установили общедомовый прибор учёта тепловой энергии в многоквартирном доме, но ресурсом над дающая организация в лице ИП не принимает его к эксплуатации (устно отвечает, что ему невыгодно топить по счеттчику), письменно ответы её даёт, встреч избегает. Что делать? Зима на носу и платить по нормам её хочется, в то время когда понесли затраты и на счётчик. Понуждать в судебном порядке песня долгая, помоните кто знает!

    25.1. но ресурсом над дающая организация в лице ИП не принимает его к эксплуатации (устно отвечает, что ему невыгодно топить по счеттчику), письменно ответы её даёт, встреч избегает. Что делать?
    пишите жалобу в Роспотребнадзор, Жилинспекцию, Прокуратуру. Эти действия ИП-нарушение действующего законодательства РФ.

    26. В многоквартирном жилом доме (35 квартир) в подвале установлен прибор учета тепловой энергии. Управляющая компания отказывается провести опломбировку счетчика ссылаясь: 1. не наступил отопительный сезон; 2. в доме есть должники по квартплате, заставляя давить на соседей, чтобы они погасили задолженность. При этом если до наступления отопительного сезона задолженность не будет погашена. Прибор учета не примут и оплата за тепло будет начислена по тарифу.

    26.1. Здравствуйте!
    УК обязана ввести в эксплуатацию прибор учета не зависимо от наличия задолженности, жалуйтесь в прокуратуру и жилищную инспекцию.

    27. Меня зовут сергей у меня такой вопрос у нас в многоквартирном доме решили установить прибор учета тепловой энергии все согласны кроме трёх квартир и нам приходится за них доплачивать как можно по закону заставить внести сумму?

    27.1. Обратитесь в суд и в судебном порядке взыщите эти расходы с тех собственников которые не производят оплату.

    27.2. Здравствуйте. Никак. Потом взыщите в судебном порядке понесенные расходы, статья 15 ГК РФ

    28. Как быть, если житель многоквартирного дома не выполняет решение собрания собственников. На собрании решили приобрести и установить общедомовой узел учёта тепловой энергии. Для этого решили собрать деньги с жителей. В одной квартире отказываются заплатить.

    28.1. На основании решения в судебном порядке взыщите.

    29. Собственники жилья МКД решили установитть общедомовой прибор учета тепловой энергии. Что делать дальше?

    29.1. обратитесь далее в поставщику услуг, они поставят счетчик и включат оплату в тариф — нужно только решение собрания жильцов

    30. Собственники МКД большинством голосов на общем собрании решили установить общедомовой прибор учета тепловой энергии. Какие «шаги » предпринять дальше?

    30.1. —Здравствуйте, собирать деньги и устанавливать. Всего хорошего.

    Поделиться в соцсетях:

    вконтакте

    одноклассники

    Потери коммунального ресурса в сетях от ОДПУ до внешней стены МКД

    В нашем блоге мы неоднократно уже рассматривали вопрос о потерях коммунального ресурса в сетях. Дело касалось случаев, когда на управляющую организацию (УО) неправомерно пытались возложить бремя ответственности за сети за пределами внешней стены многоквартирного дома (МКД), в том числе и потери в этих сетях.

    Еще в 2015 году свое слово сказал Верховный суд в Определениях Верховного Суда РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014, от 06.10.2017 № 301-ЭС17-13831 по делу № А29-3029/2016 по вопросу возложения на УО бремени содержания сетей за внешней стеной дома.

    Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома (Определение ВС РФ от 3 октября 2016 г. № 308-ЭС16-7310).

    ВС РФ указал на необходимость ориентироваться, в первую очередь, на интересы собственников помещений в многоквартирном доме. По мнению ВС РФ, возложение обязанностей на УО по оплате потерь тепловой энергии на участках тепловых сетей за границей внешней стены многоквартирного дома является неправомерным.

    Таким образом, из представленных выше судебных актов можно сделать вывод, что судебная практика положительная для УО только в случае, когда владелец сетей неизвестен (сети бесхозные), и они не являются общедомовым имуществом (как правило, сети за пределами внешней стены дома). То есть, речь идет о возложении потерь за пределами стен МКД, когда общедомовой прибор учета установлен не в границах балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, а далеко за пределами внешней стены дома.

    Однако остается еще вопрос возмещения таких потерь в случае, когда ОДПУ установлено далеко внутри МКД от внешней стены дома, а сети до внешней стены, как следует из норм закона, относятся к общедомовому имуществу. Оказывается, имеется и такая категория судебных споров о взыскании указанных потерь коммунального ресурса от ОДПУ до внешней стены МКД.

    К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии с пунктами 5, 6, 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), относятся внутридомовые инженерные системы горячего водоснабжения и внутридомовая система отопления. То есть, внешние инженерные сети за пределами стены дома по общему правилу не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и не должны ими содержаться, что уже и так ясно давно и установлено вышеназванными определениями ВС РФ.

    На основании пункта 8 Правил № 491: внешней границей сетей электро-, теплосетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

    Таким образом, по смыслу названных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, — по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит. То есть, ОДПУ должен устанавливаться на границе балансовой принадлежности, что на деле не всегда так.

    В законе «О теплоснабжении» № 190-ФЗ от 27.07.2010 г. (далее по тексту – Закон о теплоснабжении) имеется следующая норма пункта 5 статьи 13: «Теплосетевые организации или теплоснабжающие организации компенсируют потери в тепловых сетях путем производства тепловой энергии, теплоносителя источниками тепловой энергии, принадлежащими им на праве собственности или ином законном основании, либо заключают договоры поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя с другими теплоснабжающими организациями и оплачивают их по регулируемым ценам (тарифам) или по ценам, определяемым соглашением сторон договора, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в порядке, установленном статьей 15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных для ценовых зон теплоснабжения статьей 23.8 настоящего Федерального закона».

    В силу пункта 1 статьи 544 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию по договору энергоснабжения определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 544 ГК РФ).

    Согласно части 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии — нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

    По смыслу части 2 статьи 19 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» приборы учета устанавливаются в точке учета, расположенной на границе балансовой принадлежности, если договором теплоснабжения или договором оказания услуг по передаче тепловой энергии не определена иная точка учета.

    Пунктом 35 Приказа Госстроя Российской Федерации от 21.04.2000 № 92 «Об утверждении организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации» установлено, что оплата абонентом полученной тепловой энергии и теплоносителей производится в соответствии с данными учета по тарифам, утвержденным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Количество полученной тепловой энергии и израсходованных теплоносителей, подлежащие оплате, определяются на границе эксплуатационной ответственности; потери тепловой энергии и теплоносителей до этой границы дополнительной оплате не подлежат.

    Из приведенных норм закона и решений судов следует, что возложение потерь во внутридомовых сетях на УО и разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности может быть установлено соглашениям сторон в договоре ресурсоснабжения. Однако не всегда эти соглашения соответствуют нормам закона, а акты о границах нарушают права одной из сторон (как правило — УО).

    Минстроем РФ разработана методика осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2014 г. № 99/пр (далее — Приказ 99).

    В соответствии с пунктом 1 Приказа 99 Методика осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя разработана и утверждена во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» (далее — постановление 1034).

    В пункте 2 Приказа 99 установлено, что методика является методологическим документом, в соответствии с которым осуществляется определение количества поставленной (полученной) тепловой энергии, теплоносителя в целях коммерческого учета (в том числе расчетным путем), включая в том числе и:

    в) определение количества тепловой энергии, теплоносителя расчетным путем, для подключений через центральный тепловой пункт (далее — ЦТП), индивидуальный тепловой пункт (далее — ИТП), от источников тепловой энергии, а также иных способов подключения;

    г) определение расчетным путем количества тепловой энергии, теплоносителя при бездоговорном потреблении тепловой энергии;

    д) определение распределения потерь тепловой энергии, теплоносителя тепловыми сетями.

    Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что обязанность владельца тепловых сетей оплатить потерянную в них тепловую энергию вытекает из положений п. 5 ст. 13, п. 11 ст.15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», ст. 544 ГК РФ, Постановления 1034, Приказа 99. Аналогичная правовая позиция приведена в решениях судов первой и апелляционной инстанции по делам № А27-16456/2018, № А27-6768/2018.

    Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 № 07АП-5116/2019 по делу № А27-16456/2018: «…Таким образом, следует признать обоснованными заявленные требования и правомерность их удовлетворения судом первой инстанции, поскольку в случае, если общедомовой (коллективный) прибор учета установлен не на границе балансовой принадлежности, у управляющей организации всегда будет существовать обязанность по оплате потерь на участке внутридомовой инженерной сети системы теплоснабжения многоквартирного дома до места установки прибора учета.

    Изменение местоположения точки поставки может быть связано, например, с переносом границ балансовой принадлежности, которая в свою очередь подлежит изменению, либо в связи со сменой собственности на участки тепловой сети, либо в связи с реконструкцией многоквартирного дома (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

    Также следует согласиться с выводами суда первой инстанции в той части, в которой удовлетворены требования об обоснованности включения в состав потерь тепловой энергии потери, возникающие в транзитных трубопроводах.

    Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции учел, что расчет произведен истцом от точки врезки внутридомовой инженерной системы дома в магистральную (транзитную) сеть, проходящую через конкретный многоквартирный дом и до места установки общедомового прибора учета. Доводы истца подтверждаются представленными в материалы дела актами обследования систем теплоснабжения соответствующих домов. Ответчик ни один из последних (повторных) актов обследования не оспаривал, подписал их.

    Ссылка ответчика на то, что договором ресурсоснабжения не предусмотрено снабжение ответчика соответствующим объемом тепловой энергии, составляющих потери в сетях абонента, порядок его фиксации, определения и оплаты, противоречит пункту 5.3 данного договора, в котором прямо указано на то, что при установке приборов учета не на границе балансовой принадлежности абонента и организации, осуществляющей передачу тепловой энергии, расчет за потребленную энергию производится с учетом потерь, которые определяются теплоснабжающей организацией расчетом потерь тепловой энергии в сетях на участке от границы балансовой принадлежности до места установки приборов учета, расчет производится в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что стоимость потерь учтена в тарифах истца на тепловую энергию.

    Стоимость количества потерь тепловой энергии не может быть учтена в тарифах на тепловую энергию, поскольку в данном случаи такие потери возникли за пределами сетей тарифицируемых организаций, в сетях абонента, и по существу представляют собой часть количества энергии, принятой им».

    Исходя из вышесказанного, действует простое правило — все сети внутри МКД до внешней стены дома — зона ответственности УО (то есть, собственников помещений МКД), независимо от наличия подписанных актов об эксплуатационной ответственности с РСО.

    Во время подготовки данной статьи дело № А27-16456/2018 года еще не было рассмотрено в кассации. На момент публикации АС Западно-Сибирского округа Постановлением от 25 октября 2019 года уже отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    В Постановлении суд указал на то, что по факту УО обязана в данном случае оплачивать потери в сетях, то есть, согласился с доводами нижестоящих судов и их правовым обоснованием. Нарушением кассационный суд посчитал то, что суды первой инстанции и апелляции не дали правовой оценки всем доводам ответчика, не проверили все составляющие расчета.

    Не думаю, что новое решение будет в пользу управляющей организации. Подождем дальнейшего развития ситуации. Может быть, спор дойдет до Верховного суда РФ, который и выскажет свою позицию по данному спорному моменту.

    С уважением, Ильмира Носик.

    Компания «Бурмистр.ру» проводит акцию «Черная пятница». Вся необходимая информация здесь.

    Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

    Приборы учета тепловой энергии в многоквартирном доме

    Опубликовано lpunity в 12.11.2018

    Все энергетические ресурсы, потребляемые человеком в жилом доме или на производстве, это товар. Ценообразование энергоресурсов, как и любого товара, складывается из стоимости производства и его доставки до покупателя. И в этой цепочке, потребители могут найти финансовую выгоду, только установив приборы учета тепловой энергии.

    Коллективный учет тепловой энергии в многоквартирном доме

    Принятый в ноябре 2009 года закон № 261-Ф3, обязывает собственников и нанимателей жилых строений произвести установку приборов учета тепловой энергии на вводе трубопроводов в здание. И здесь неважно состояние дома, любое здание потребляющее тепло, должно быть оборудовано тепловым узлом. Вновь вводимые в эксплуатацию здания, в обязательном порядке оборудуются приборами учета всех поставляемых коммунальных ресурсов.

    Конструкция теплового узла многоквартирного дома

    Отопительные сети в густонаселенных городах, могут быть довольно обширными. В каждом здании имеется вход отопительной системы и вывод ее для дальнейшего распределения теплоносителя. Для поддержания необходимой температуры отопительных сетей и горячего водоснабжения, многие постройки оборудованы бойлерными. Учет тепла в многоквартирном доме позволяет отсечь потери теплоносителя при его доставке до места потребления.

    Общедомовой узел учета тепла, представляет собой автоматический модуль, выполняющий:

    • сбор и обработку данных о потреблении ресурсов;
    • регулирование температуры и объема теплоносителя.

    Основным элементов узла является теплосчетчик. Конструктивно он состоит:

    • из программируемого вычислителя;
    • минимум двух термопар – на входном и обратном трубопроводах;
    • из расходомеров объема потребленного теплоносителя.

    Выводы датчиков расхода объема воды и ее температуры подключаются к вычислителю, где проходит подсчет и накопление данных. Модель первичного преобразователя расхода определяет набор дополнительных элементов в конструкции узла. Расходомеры теплоносителя, в общедомовом узле учета тепла, могут использоваться следующих видов:

    Тахометрические. Самые дешевые и простые по конструкции счетчики, подсчитывают количество оборотов турбинки при протекании воды. Расходомер прост в эксплуатации и обслуживании, но требует регулярной очистки фильтров в условиях жесткой воды. Наиболее уместен в частном домовладении или в домах с небольшим количеством квартир.

    Электромагнитные. Требовательны к содержанию металлических примесей. Показания выдают точные, но при своевременной очистке фильтров на входном трубопроводе.

    Вихревые. Проводят точный подсчет расходов и могут монтироваться как на стояки, так и на горизонтальные трубопроводы.

    Ультразвуковые. Такие первичные преобразователи, самые продвинутые на сегодняшний день, но и самые дорогие. Очень требовательны к техническим характеристикам теплоносителя и его чистоте.

    Требования к монтажу приборов учета тепловой энергии

    Во всех вводимых в эксплуатацию домостроениях, в обязательном порядке проводится установка прибора учета тепловой энергии. Московская область, обширно застраивается и предлагает потребителю немало предприятий занимающихся монтажом общедомовых и индивидуальных теплосчетчиков. Но, устанавливать приборы учета может только аккредитованная организация.

    Для монтажа теплового узла потребуется:

    • разработка технических условий в организации, снабжающей дом теплом;
    • приобретение теплосчетчика и сопутствующих элементов узла исходя из рекомендаций ТУ;
    • оформление заявки на проектные работы;
    • утверждение проекта;
    • установка прибора аккредитованной организацией согласно проекту;
    • опломбировка счетчика.

    Поквартирный учет тепла в многоквартирном доме

    В жилых домах старой постройки, разводка трубопроводов отопления в основном вертикальная. В одной квартире может проходить от двух до пяти стояков. В таких случаях, установка индивидуальных приборов учета тепла, многим владельцам не выгодна. Хотя, многие домовладельцы и устанавливают накладной прибор учета тепловой энергии на радиаторы отопления.

    Порядок учета тепловой энергии в многоквартирном доме старой постройки должен выполняться следующим образом:

    • расход тепла, показанный общедомовом счетчиком, умножается на действующий тариф;
    • рассчитывается общая жилая и нежилая площадь дома;
    • жильцы оплачивают расход тепла исходя из занимаемой жилой площади, плюс соответствующую долю расходов на нежилые помещения.

    Новые жилые строения оборудованы не только общедомовым счетчиком тепла, но и индивидуальными приборами. Здесь закон поквартирного учета тепла, предписывает из общей суммы расходов на отопление вычитать индивидуальные показания счетчиков, и выставлять к оплате только общедомовые нужды.

    Любые технические средства, позволяющие экономить на оплате неиспользованных ресурсов, будут востребованы домовладельцами. Точный расчет первоначальных вложений, позволит не только быстро возвратить средства, но и сохранить их в дальнейшем в семье.

    Почему даже единственный в многоквартирном доме квартирный счётчик тепла – расчётный

    10 июля Конституционный суд РФ вынес постановление, которое изменило подход к расчёту платы за теплоснабжение многоквартирного дома: платить за отопление по показаниям счётчика можно независимо от того, есть ли индивидуальные приборы учёта во всех помещениях дома. Но, конечно, есть нюансы. Узнайте, как исполнителю КУ теперь начислять плату за теплоснабжение МКД.

    Верховный суд РФ о взыскании задолженности по договору теплоснабжения

    Как рассчитывалась плата за теплоснабжение до постановления КС РФ

    В соответствии с п. 80 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, объём потреблённого ресурса должен фиксироваться индивидуальными приборами учёта (ИПУ) и общедомовыми (коллективными) приборами учёта (ОДПУ).

    С 1 января 2012 года в новых многоквартирных домах должны быть обязательно установлены ИПУ и ОДПУ тепловой энергии, а в МКД после капитального ремонта – при наличии технической возможности (ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

    Потребители обязаны оплачивать фактически принятый объём коммунального ресурса согласно данным счётчика. Если ИПУ не установлен, то оплата производится исходя из норматива потребления коммунального ресурса (ст. 544 ГК РФ и ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

    Согласно п. 42(1) ПП РФ от 06.05.2011 № 354, плата за коммунальную услугу по теплоснабжению в зависимости от наличия приборов учёта рассчитывается тремя способами:

    • если ИПУ и ОДПУ не установлены – исходя из норматива потребления;
    • если есть ОДПУ, но ИПУ установлены не во всех помещениях МКД – исходя из показаний общедомового счётчика пропорционально площади каждого помещения;
    • если есть ОДПУ и ИПУ во всех жилых и нежилых помещениях дома – по показаниям.

    Для расчётов по показаниям счётчиков ими должны быть оснащены 100% помещений в МКД, и все ИПУ должны быть исправны. Согласно п. 42(1) ПП РФ № 354, если хотя бы одно помещение в МКД не оборудовано индивидуальным прибором учёта тепла, то показания других ИПУ, установленных в помещениях дома, к расчётам не принимаются. Оплата начисляется исходя из показаний общедомового прибора учёта пропорционально площади занимаемого потребителем помещения (абз. 3 п. 42(1) и формулы 3, 3(1), 3(2) Приложения № 2 к ПП РФ № 354).

    Коммерческий учёт теплоэнергии

    Как в КС РФ оказалось дело о расчёте платы за отопление

    Оспорить подобный подход к расчёту платы за теплоснабжение решился Сергей Деминец, проживающий в 17-этажном многоквартирном доме 2015 года постройки.

    Все помещения в МКД были оборудованы общедомовым и индивидуальными приборами учёта тепловой энергии. Плата за КУ начислялась согласно абз. 4 п. 42(1) ПП РФ № 354 – по показаниям ИПУ и ОДПУ.

    Но в 2016 году некоторые собственники помещений в доме отказались от учёта тепловой энергии, демонтировав счётчики. Показания ИПУ жителей дома, сохранивших их в рабочем состоянии, управляющая домом компания к расчёту не принимала. Плата за отопление начислялась путём распределения всего объёма ресурса, зафиксированного ОДПУ, согласно абз. 3 п. 42(1) ПП РФ № 354.

    Платежи за теплоснабжение выросли. Собственник посчитал, что подобный подход к расчётам ущемляет права аккуратных потребителей, ставя их в зависимость от воли соседей, и не позволяет экономить энергоресурсы. Он обратился в суд.

    Решение суда первой инстанции было в пользу управляющей компании: суд отказал истцу в перерасчёте, сославшись на п. 42(1) ПП РФ № 354. Это решение поддержал и областной апелляционный суд.

    Чтобы оспорить п. 42 (1) ПП РФ № 354, на который опирались суды при вынесении решений, собственник обратился в Верховный Суд РФ. Он настаивал, что указанный пункт законодательного акта позволяет жителям МКД, не сохранившим счётчики, незаконно обогащаться за счёт соседей, бесконтрольно расходуя тепло. Но ВС РФ отказалв удовлетворении иска. Это решение поддержала Апелляционная коллегия ВС РФ. Потребитель подал кассационную жалобу, но суд трижды её отклонил.

    Что делать УО, если РСО поставляет завышенный объём тепловой энергии

    Почему КС РФ изменил подход к расчётам за тепловую энергию

    Последней инстанцией для упорного собственника стал Конституционный Суд РФ. Он подтвердил право потребителей экономить теплоэнергию. В постановлении КС РФ от 10.07.2018 № 30-П/2018 звучит однозначная позиция: действующий подход к расчётам за отопление не соответствует Конституции РФ и нарушает принципы равенства и справедливости.

    Государство обязано способствовать максимально эффективному потреблению энергоресурсов, в том числе с помощью их учёта в сфере ЖКХ (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Согласно п. 2 определения КС РФ от 10.10.2017 № 2256-О, конституционно-правовые требования, которые регулируют процесс потребления коммунальных ресурсов жителями МКД, не должны противоречить друг другу.

    КС РФ указал, что МКД, введённые в эксплуатацию с 1 января 2012 года, должны быть оборудованы приборами учёта коммунальных ресурсов (в том числе теплоснабжения), а старые дома – оснащаться ими после капитального ремонта или реконструкции при наличии технической возможности. При этом собственники обязаны обеспечить сохранность и своевременную замену установленных счётчиков (ч. 7 ст. 13 № 261-ФЗ).

    Учёт потребляемых жителями МКД ресурсов с помощью ИПУ – один из главных механизмов, стимулирующих потребителей к рациональному использованию коммунальных ресурсов. Поэтому расчёт платы по показаниям счётчиков должен иметь приоритет по сравнению с расчётными способами. Без использования показаний индивидуальных приборов учёта, как утверждает КС РФ, эффективное использование тепловой энергии и её рациональное расходование в помещениях МКД невозможно.

    В постановлении отмечается, что расчёт платы за отопление без учёта показаний ИПУ из-за отсутствия счётчиков у других потребителей в МКД ущемляет права собственников, которые ведут учёт расхода тепловой энергии. Получается, закон позволяет недобросовестным жителям дома нерационально расходовать коммунальный ресурс, ведь часть платы за него будет отнесена на иных потребителей в МКД.

    Основываясь на этих выводах, КС РФ предписалФедеральному Собранию РФ и Правительству РФ внести изменения в законодательство, устранив его противоречие Конституции РФ. До этого момента плата за отопление помещений в МКД должна начисляться согласно абз. 4 п. 42 (1) ПП РФ № 354.

    Основания досрочного пересмотра тарифов на КУ

    Как теперь рассчитать плату за теплоснабжение в МКД

    Пока ФС РФ не внесло изменений в законодательство согласно постановлению КС РФ, исполнители коммунальной услуги по теплоснабжению должны принимать к расчёту показания исправных ИПУ, независимо от наличия или отсутствия счётчиков в других помещениях МКД.

    Это правило применяется к многоквартирным домам, построенным или капитально отремонтированным после 1 января 2012 года, где есть техническая возможность установки ИПУ:

    • Для помещений, оборудованных счётчиками тепловой энергии, плата определяется исходя из показаний ИПУ и показаний ОДПУ по формулам 3(3) и 3(4), приведённым в приложении № 2 к ПП РФ № 354.
    • Собственникам помещений без установленных счётчиков плата за тепловую энергию рассчитывается исходя из норматива потребления и площади квартиры. Разница между показаниями ОДПУ и суммой показаний ИПУ и потребления по нормативу составит объём ресурса, потреблённого на содержание общего имущества собственников в МКД..

    Также Конституционный суд РФ постановил, что решения судов всех инстанций по иску собственника к управляющей компании подлежат пересмотру. Мы продолжим следить за резонансным делом.

    Муниципалитет установил в доме бойлерную и передал её на обслуживание УО

    Одна из управляющих организаций Магнитогорска оказалась в сложной ситуации, по договору занимаясь содержанием и ремонтом общего имущества в МКД с непосредственным управлением. В этом доме несколько лет назад администрация установила бойлерную и передала её на праве хозяйственного ведения теплоснабжающей организации.

    Через 13 лет РСО сообщила администрации города, что больше обслуживать бойлерную не будет, и орган местного самоуправления исключил оборудование из реестра муниципального имущества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. ОМС направил в УО копии актов осмотра и передачи ИТП, а также акты испытаний, все техническую документацию на бойлерную установку, считая, что теперь это часть имущества собственников в доме.

    Но владельцы помещений на общем собрании отказались принимать оборудование в состав общего имущества, а следовательно, включать обслуживание бойлерной в плату по договору с УО. Компания не стала заниматься этим, в том числе проводить гидравлические испытания узлов ввода и систем отопления, её промывку и регулировку ИТП. Это зафиксировал орган ГЖН после внеплановой проверки деятельности компании и потребовал устранить нарушения.

    УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным: она не может обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества многоквартирного дома и в договор с собственниками. Однако суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, иск компании отклонили (дело № А76-39409/2019). Разбираемся, почему.

    Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

    Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

    Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества

    Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество:

    • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
    • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
    • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
    • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

    Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

    При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.

    Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

    Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

    За содержание всего общего имущества собственников отвечает управляющая или обслуживающая организация

    В п. 11 ПП РФ № 491 закреплено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

    Пунктом 19 ПП РФ № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в многоквартирных домах, включая испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления. Испытания должны проводиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (п. 5.1.2 Правил №170).

    При этом все текущие, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны проводиться независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.

    В соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность за состояние ВДИС. Делают они это согласно заключённым с собственниками договорам и нормативно-правовым актам.

    Обслуживающие компании выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации. Определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

    Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

    Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

    УО отвечает даже за не включённое в состав ОИ дома оборудование, если оно обладает признакам такого имущества

    Суды в деле № А76-39409/2019, опираясь на приведённые выше нормы нормативно-правовых актов, сделали выводы, что:

    1. Спорная бойлерная установка – часть системы горячего водоснабжения многоквартирного дома и соответствует установленным признакам общедомового имущества.
    2. Ненадлежащее обслуживание этого оборудования может привести к аварийной ситуации.
    3. Собственники помещений многоквартирного дома не вправе отказаться от общей долевой собственности на общедомовое имущество.

    УО как обслуживающая компания была обязана проводить гидравлические испытания, обслуживать и ремонтировать оборудование бойлерной даже вопреки решению ОСС не включать её в состав общего имущества. Система ИТП автоматически признавалась частью такого имущества, поскольку входит в систему ГВС дома.

    Кассационный суд при этом добавил, что органами власти установлены два вида тарифов по обслуживанию домов в Магнитогорске: при наличии и при отсутствии бойлеров. Следовательно, компания, получив отказ собственников оплачивать услуги УО по тарифу с учётом обслуживания нового оборудования, могла обратиться по этому вопросу в суд.

    Верховный суд РФ подтвердил правильность выводов коллег, отказавшись рассматривать жалобу управляющей компании. Предписание органа ГЖН было оставлено в силе.

    Система отопления в Правилах содержания общего имущества № 491

    В состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. «д» п. 2 Правил).
    В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

    Позиция Верховного Суда РФ

    Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.
    Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:
    «Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома».

    Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом:

    • оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому;
    • в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил);
    • для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
    • суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

    Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:
    «Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда».

    Позиция Минстроя РФ

    Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04 пересказал пункт из Правил содержания общего имущества и позицию Верховного Суда РФ:
    • внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
    • оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
    • в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
    • обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

    Дополнительно Минстрой РФ отметил, что состав общего имущества может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома, в том числе в качестве существенного условия договора управления,
    «в связи с чем собственники и управляющая организация в договоре управления путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию».

    Возможна ли замена батареи отопления в квартире через ЖЭК?

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    Радиаторы — обще-домовое или личное имущество?

    Постановление правительства №491 от 13.08.06 регламентирует принадлежность имущества к обще-домовому.

    Многоквартирный дом со своей системой отопления, согласно этому законодательному акту, к нему принадлежит. Ответственность за ее эксплуатацию возлагается на УК (ЖЭК). Однако если радиаторы подключены к стояку через вентиль, то находящиеся за вентилем трубопроводы с теплообменниками будут являться собственностью владельца квартиры. Он обязан содержать эту часть системы отопления в надлежащем порядке.

    Жилье находится в различных имущественных отношениях – за чей счет расходы?

    Ответ здесь прост. Финансирование работ осуществляет собственник. Так в приватизированной квартире это делает ее владелец.

    В случае муниципальной собственности, где квартиросъемщик арендует жилье, органы местного самоуправления затраты возлагают на свой бюджет.

    Кто должен ремонтировать: УК (ЖЭК) или владелец квартиры?

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    • В «хрущевках» батареи исчерпали свой эксплуатационный ресурс, поэтому должны меняться по системе капитального ремонта.
    • УК (ЖЭК) обязаны выполнить работу полностью за свой счет.
    • При желании собственника обновить радиаторы на эффективную конструкцию или эстетичный вид, он должен обратиться для проведения работы в УК (ЖЭК).
    • С целью создания конкуренции на этом рынке допускается привлекать сторонние организации, имеющие разрешение на данные виды работ.

    Собственнику жилья своими силами менять радиаторы непозволительно. Хозяина квартиры, поменявшего радиаторы без разрешения УК (ЖЭК), законно заставят возвратить отопительную систему к прежним параметрам теплоотдачи. Однако это будет выполнено за его личный счет.

    Система отопления потекла – что делать?

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    Во время отопительного периода течь из теплообменника приведет к более серьезным последствиям. Как только она появилась необходимо сразу сообщить в УК (ЖЭК).

    Батарея течет — поменять на новую обслуживающие организации должны немедленно. При этом владелец квартиры не несет никаких расходов.

    1. При отказе заменить батареи на таких условиях, следует обратиться в Жилищную инспекцию с жалобой на УК ( ЖЭК) о том, что они отказываются исполнять свои прямые обязанности.
    2. Обнаружение протечек после окончания отопительного сезона, которые возможны при не слитой из системы воды, устраняется в раздвинутых временных рамках.
    3. Жильцами оформляется запрос в УК (ЖЭК), где описывается проблемная ситуация.

    Специалисты принимают решение о возможности отремонтировать радиатор или заменить батарею. Если жильцы являются собственниками квартир они финансируют покупку отопительных устройств.

    Кто виноват в аварийной ситуации?

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    Планы работ инженерно-технических служб обслуживающих организаций обязывают регулярно проводить осмотры обще-домовых инженерных сетей, проводить испытания системы отопления перед запуском в работу.

    Аварийная ситуация говорит, что эти работы проводились формально. Ответственность полностью возлагается на УК (ЖЭК).

    Должны ли собственники заключать договор на обслуживание газового оборудования, узнайте из этой статьи.

    Согласование работ

    • Замена батарей отопления в связи с их принадлежностью к обще-домовому имуществу выполняется по строго определенному регламенту.
    • Даже если собственник решил выполнить эту работу за свой счет, он не может ее сделать без согласования с соответствующими службами.
    • Система отопления многоквартирного дома выполнена по утвержденному проекту.
    • В нем произведен расчет количества радиаторов с определенным количеством секций на соответствие требованиям нормативов.

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    Изменения в системе отопления могут привести к нежелательным последствиям – в одних квартирах будет слишком жарко, в других холодно.

    Поэтому без УК (ЖЭК) выполнить эту работу невозможно. Заменить радиаторы могут специалисты обслуживающей организации. Однако существуют подрядные организации в которых специалисты сделают работу качественнее и дешевле. Привлечение сторонней частной фирмы должно согласовываться с УК (ЖЭК).

    Порядок замены чугунных батарей, и сколько это стоит?

    1. Начать процесс замены радиаторов нужно с заявления в УК (ЖЭК), где изложить причину по которой они меняются.
    2. Инженеры эксплуатирующей организации проведут экспертизу целесообразности этой замены, влияние на общий баланс системы отопления всего дома.
    3. Особенно важно грамотно подойти к решению этого вопроса, когда производится замена на радиаторы другой конструкции или меняется конфигурация системы отопления.
    4. Экспертиза оплачивается собственником квартиры, так как он является инициатором переделки.

    Вместе с заявлением о замене УК (ЖЭК) подаются следующие документы:

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    • подтверждение о составе, выбранной для проведения работ фирме, в Едином государственном реестре юридических лиц (если отказались от услуг обслуживающей организации);
    • документ подтверждающий имущественные права на владение квартирой;
    • техническая документация на помещения, в которых будет демонтироваться/монтироваться система отопления.

    Положительный вердикт на право замены служит основанием подать заявку на отключение стояка для проведения работ. Стоимость работ по монтажу/демонтажу одной батареи от 2000 рублей (без учета стоимости радиатора).

    После проведения работ требуется собрать комиссию из специалистов УК ( ЖЭК) для приемки работ с оформлением акта. Акт о приемке работ необходимо сохранять на случай возникновения аварийной ситуации и определения виновников.

    Знание особенностей замены батарей в квартире позволит правильно составить план действий с подключением главного лица в этом вопросе — УК (ЖЭК).

    Как поменять батареи через ЖЭК

    Развитие технологий, используемых при производстве отопительных элементов, разрешает не только производить качественный обогрев жилых помещений, но также осуществлять расход энергоресурсов. Батареи, изготовленные из чугуна и памятные пожилому поколению, давно ушли в прошлое. Замена батарей отопления в квартире через ЖЭК – крайне важный процесс.

    Случается так, что заявку с требованием поменять прибор отопления администрация ЖЭКа принимать не желает, ссылаясь на отсутствие лицензии. Предлагаем детально разобраться в этом актуальном для россиян вопросе.

    Батареи – какое это имущество: общедомовое или личное?

    Важно понимать, каким статусом наделены батареи: это общедомовая собственность либо частная, за которую несёт ответственность собственник?

    Текст Постановления № 491 утвердил перечень имущественных объектов многоквартирных домов, являющихся объектами общественного пользования, это:

    1. Стояки.
    2. Арматура всех видов.
    3. Учётные приборы общедомового использования.
    4. Элементы обогрева.

    Исходя из данного перечня, батареи – это имущество, принадлежащее дому.

    Важное дополнение! Большинство управляющих компаний (УК) предпочитают утаить данную важную информацию. Поэтому большинство людей, если происходит поломка батареи, начинает ремонтировать самостоятельно, без обращения в ЖЭК. Таким образом, УК экономит деньги путём переложения собственных обязательств на жильцов дома.

    Кто должен осуществлять замену батареи?

    Когда происходит протечка радиаторных труб, встаёт резонный вопрос о том, кто именно, согласно букве закона, обязан заменять отопительный прибор:

    • когда квартира находится в частной собственности;
    • когда квартира находится в государственной собственности.

    Квартира в частной собственности: как менять радиатор

    Батареи, по закону, считаются общедомовой собственностью, если не учитывать важный нюанс.

    Обратите внимание! Если трубы, входящие в квартиру, оснащены вентилем, который позволяет произвести отключение тепла, то подобный радиатор – это собственность хозяина жилья.

    Сложно добиться переустановки отопительного прибора посредством ЖЭКа. Для спасения от замерзания и «потопа» придётся ремонтировать за собственный счёт. Но, при отсутствии крана, позволяющего осуществлять отключение подачи воды в батарею, замену должен производить ЖЭК.

    Согласно практике, придя на вызов по поводу протекающего радиатора, сотрудники УК, снимая аварийный прибор, устанавливают заглушку и предлагают переждать до замены батареи. Коммунальщики надеются на то, что, устав ждать, собственник сам осуществит замену: особенно, если авария произошла зимой.

    Возьмите на заметку! Если собственник ремонтирует самостоятельно, то он имеет право требовать у ЖЭКа компенсации в размере цены радиатора.

    Квартира муниципальная: замена радиатора

    Если жильё не приватизировано, то, в случае протекания, низкой теплоотдачи и износа радиаторов, ремонтировать их должен владелец квартиры. Поэтому жильцы муниципального жилья обязаны располагать исчерпывающей информацией о том, кому именно принадлежит дом, и кто занимается его обслуживанием.

    Жилец – это всего лишь наниматель квартиры. Поэтому не обязан оплачивать ремонт из собственного кошелька.

    Возьмите на заметку! Рабочие ЖЭКа, пришедшие по вызову, не имеют права требовать оплату за монтажные работы по замене отопительных приборов. Это можно расценивать, как прямое вымогательство и нарушение Правительственного Постановления № 491.

    Согласно ст. № 65 ЖК РФ, наймодатель жилья, на основании соглашения социального найма, обязан осуществлять достойное содержание и ремонтные работы общедомовой собственности.

    Случилась авария: кто понесёт ответственность?

    Чтобы найти виновного в аварии, следует установить, из-за кого она произошла: виновен собственник жилья либо ЖЭК. Если собственник замечает плохое состояние отопительных труб, обязан незамедлительно сообщить об этом сотрудникам ЖЭКа, вызвав специалиста.

    Нужно, чтобы вызов рабочих оформлялся официально:

    • составляется заявка, регистрируется, затем назначается время ремонта;
    • после завершения ремонта батареи собственник получает на руки акт приёмки работы;
    • акт визируется одновременно хозяином жилья и сантехником.

    Если соблюсти все этапы, то ответственность за некачественную установку отопительных приборов понесёт УК.

    Не забывайте! ЖЭК обязан регулярно делать плановые обследования отопительной системы (не менее двух раз в году) и её ремонтировать.

    Исходя из полученных результатов проверки, коммунальщики обязаны выдать итоговый акт. Когда владельцы не пропускают специалистов в квартиру, это законодательство будет расценивать, как ненадлежащее использование коммуникаций. Ответственность ляжет на собственника.

    Отопительные приборы: порядок замены

    Чтобы заменить батарею, требуются знать закон и собственные гражданские права.

    Куда следует обращаться?

    При аварии надо срочно оповестить ЖЭК, информировав о факте прорыва. Если он произошёл ночью, то звоните по номеру аварийной круглосуточной службы.

    Желательно зафиксировать – либо на видео, либо на фото, факт затопления, а также то, в какое состояние пришла квартира. ЖЭК не любит производить выплату расходов на ремонт, пытаясь доказать, что виноват владелец.

    При аварии собственник принимает решение о том, кого пригласить для ремонта: специалистов из ЖЭКа либо частников. Ценник у этих специалистов примерно одинаков. Приводим сравнительную таблицу:

    Необходимость действий Контора ЖКХ Частная контора
    Необходимость согласовывать действия Нет никакой необходимости согласования, так как работы будут производиться после:
    • тщательного обследования;
    • составления дефектного соглашения;
    • составления карты – схемы выполнения работ.
    Надо согласовывать с УК
    Гарантия оказанных услуг Проверка качества произведённых работ возможна только при запуске отопительного сезона. Для сотрудников ЖКХ это проще, ведь именно они запускают систему. Гарантия даётся при заключении соглашения на предоставление услуг. Но частники не реагируют на жалобы. Тогда приходится подавать судебный иск.

    Образцы заявлений

    Можно подать заявления двух видов:

    1. С просьбой осуществить смену радиатора.
    2. С просьбой произвести отключение стояка и водного слива. Заявление на замену батарей отопления в квартире требуется для того, чтобы получить разрешение и договориться о времени работ, а заявление второе – с целью проведения необходимых работ.

    Эти заявления не имеют регламентированной формы составления, поэтому пишутся произвольным образом, за подписью заявителя, а именно:

    • в правом верхнем углу надо указать: информацию о должностном лице, название и юридический адрес УК. Затем обозначить имя заявителя (ФИО, адрес, контакты);
    • по центру листа написать название документа: «Заявление». Ниже подробно изложить проблему. Полезно ссылаться на нормы закона/государственные акты;
    • в качестве доказательства полезно приложить фото/видео съёмку. Для этого, под текстом заявления, надо написать слово: «Приложение», затем перечислить все прилагаемые материалы;
    • внизу надо указать дату и завизировать подписью.

    Потекла батарея отопления в квартире: сколько стоит замена через ЖЭК?

    К заявлению необходимо приложить:

    • документ собственности на жильё;
    • удостоверение личности заявителя с копией;
    • план квартиры с планировкой и обозначением отопительной системы.

    Секретарь ЖЭКа обязан принять бумаги, присвоив им регистрационный номер. Рассматривается заявление месяц, с даты его подачи. О результатах рассмотрения ЖЭК обязан сообщить заявителю письменно.

    Стоимость

    Стоимость замены отопительных приборов через ЖЭК зависит от региона: в столице цена будет гораздо дороже, чем в провинции. Приводим средний ценовой диапазон замены батарей:

    • отключение воды в стояках – от 500 до 1.700 руб.;
    • цена за замену радиатора (без учёта цены батарей) – от 4.000 до 6.000 руб.;
    • аварийный радиатор (который подтекает, при наличии заключения об этом) – заменяется бесплатно, путём подачи заявки на имя УК;
    • за одну батарею сантехник попросит от 3.000 до 6.000 руб. Сюда включается: замена труб, сварка, монтаж.

    Типовые вопросы

    ЖЭК обязан заменить устаревшие батареи за собственный счёт. На плечи УК возложена основная мера ответственности за грамотное обслуживание общедомового оборудования. Выясним, какова мера ответственности, если отказаться менять батарею? Имеются ли льготы? Позволяет ли закон, при замене отопительных приборов за собственные деньги, получить с УК компенсацию?

    Замена радиатора: ответственность в случае отказа

    Когда уже составлено заявление, заверенное нотариусом, с требованием о замене, но ЖЭК никак не реагирует, то необходимо потребовать от руководства УК письменный отказ. Имея на руках нотариально заверенное заявление и письменный отказ, можно смело идти в суд.

    Обратите внимание! Согласно ст. № 35 Процессуального кодекса РФ, заявитель должен направить иск на имя мирового суда, если его стоимость меньше 50.000 руб. Если же цена выше, то следует подавать иск на имя арбитражного суда по месту регистрации УК.

    Существуют ли субсидии?

    Существуют категории граждан, имеющих право получить субсидии при замене батарей:

    1. Семьи, воспитывающие более троих несовершеннолетних.
    2. Лица с инвалидностью 1 и 2 групп.
    3. Лица пенсионного возраста.
    4. Ветераны труда.
    5. Труженики тыла.

    Можно ли заменить батареи за собственные деньги, с последующей компенсацией УК?

    Если владелец жилья меняет в квартире за свой счёт батареи, а при этом, по закону, отопительная система – это придомовое имущество, то меняя радиаторы собственными силами, владелец улучшает общедомовое имущество.

    УК – это наёмная организация, обслуживающая общедомовое имущество. Поэтому взаимоотношения с коммунальщиками обязаны носить договорной характер. Известите коммунальщиков о том, что вами заменяются отопительные приборы.

    Примите к сведению! Если, следуя пунктам договора, ЖЭК обязан за собственный счёт заменить радиаторы, а владелец жилья получает письменный отказ в этом, то он имеет право предъявить коммунальщикам требования оплатить приборы отопления и работу по их установке.

    Если такое условие прописано в договоре с ЖЭКом, а он отказывает, то суд встаёт на сторону истца, присудив возмещение компенсации.

    Резюме

    Важно понимать: батареи – общественное имущество, поэтому за них отвечают коммунальщики. При замене радиаторов следует учитывать статус квартиры (частная/государственная).

    Если решили делать это собственными силами, то необходимо написать заявление на имя коммунальщиков (пишется в свободной форме), и пригласить рабочих. Коммунальщики не будут производить замену батарей на бесплатной основе, если на них имеются перекрывающие краны на границе, когда трубы входят в квартиру.

    Все «отношения» с ЖЭКом необходимо регистрировать и фиксировать, чтобы иметь аргументы и доказательства при составлении судебного иска.