Общее имущество систем отопления в мкд

Общее имущество систем отопления в мкд

Содержание

Что относится к общедомовому имуществу?

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

  1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
  2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
  3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
  4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи — это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк — это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Что такое общедомовое имущество

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

  1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
  2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
  3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
  4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

Ответственность за состояние общедомового имущества

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

  1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
  2. Органы государственной власти. Контролируют содержание имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Мероприятия по содержанию общедомового имущества

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

  • поддержание в надлежащем состоянии электросетей (оценка состояния приборов, замена проводки и пр.);
  • своевременный вывоз мусора и других отходов;
  • контроль за соблюдением пожарной безопасности;
  • уборки внутридомовой территории и земельного участка;
  • уход за насаждениями, которые растут на придомовом участке;
  • ремонт и подготовка дома к эксплуатации к новому сезону (проводится в случае необходимости, особенно актуально перед зимой);
  • плановый осмотр за состоянием общедомового имущества.

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе. За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Что с ним можно делать и чего нельзя?

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество – это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками. Полный его перечень прописан в нескольких документах. Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д.

Во-вторых – крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты.

В-третьих – ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила.

В-четвертых – инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики.

В-пятых – информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д.

В-шестых – земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства.

В-седьмых – иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, проживающие на первых этажах и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и ремонт не должны. Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так. Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам. Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества – межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых – в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке. Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка). Причем одно из условий согласования – получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат. Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид. Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущее жилье в новостройках, редко задумываются о том, зачем в договоре с застройщиком подробно описывается не только квартира, которую покупатель в дальнейшем получит в собственность, но и сам дом в целом. Но в этом есть своя логика. Все, что находится за периметром квартиры, станет совместным имуществом всех будущих жильцов. Чем такого имущества больше и чем оно сложнее, тем выше будут расходы на его содержание. Но в то же время – тем комфортнее будет обитать в таком доме. Об этом лучше знать заранее, поэтому портал МосДольщик.рф советует внимательнее вчитываться в договор, а если потребуется – изучить и проектную документацию. В конце концов знания никогда не бывают лишними.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 70.

Таким образом, если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

В случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке.

При этом, если соседей, к примеру, зальет из-за лопнувшей трубы — той самой, к которой не пустил ремонтников сосед, вся ответственность и расходы по ремонту помещений ляжет на собственника, не предоставившего доступ к своему помещению.

Согласно части 1 статьи 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Владельцы пострадавших квартир в случае нанесения ущерба вправе обратиться в суд для взыскания не только материального ущерба, но и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий должны учитываться в проектной документации.

Помощник прокурора города юрист 2 класса Евгения Чеснокова

Коммуникации в многоквартирном доме

1. Общие коммуникации многоквартирного дома находятся в подвале выкупленного частным лицом. Договор с обслуживающей компанией он не заключает и свободный доступ к коммуникациям не предоставляет. Сегодня в 7 часов вечера перекрыл воду всему дому, сославшись на протечку канализации. В итоге ни участковый, ни управляющая компания, ни собственник подвала не находят кто виноват, все тычат друг на друга пальцем, а в заложниках находится весь дом. что делать незнаем.

1.1. Евгений, а как он выкупил подвал, если это общедомовое имущество? Придется решать вопрос с законностью выкупа этого помещения.
С уважением.

2. Я собственник цокольного помещения в мкд через который проходят общедомовые коммуникации, управляющая компания требует оплату за отопление помещения, создаваемое нагревом основного стояка проходящего через мое помещение в квартиры (радиаторов отопления в помещении нет), какие у меня есть права, правомерен ли вопрос оплаты и могу ли я потребовать о переносе этих коммуникаций?

2.3. Как собственник Вы должны производить оплату. Перенос коммуникаций возможен по решению собрания собственников МКД (ст.36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ), т.к. речь идет об общем имуществе — коммуникациях, перенос которых без согласия общего собрания не представляется возможным. Однако вряд ли будет принято такое решение, т.к. это повлечет дополнительные расходы на собственников.

2.4. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, да требование вполне законно, так как общедомовые нужды (ОДН), это одна из статей расходов, включенных в коммунальные платежи жильцов. В ОДН входит обеспечение функционирования домовых помещений общего пользования, на основании п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а именно, освещение чердаков, подвалов, подъездов, лифтов, технических помещений, электричество, необходимое для обслуживания антенн, насосов, работы лифтов и т.д и в том числе отопление этих зон
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

2.5. Здравствуйте. Не платите, пусть в суд обращаются и там доказывают правомерность таких требований ст. 56 ГПК РФ. Платить Вы не должны.
В Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 августа 2016 г. N 71-КГ 16-12 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к следующим выводам.
Сам по себе факт прохождения через нежилое помещение магистрали горячего водоснабжения при отсутствии теплопринимающих устройств учета не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с его собственника платы за отопление. Данный ресурс является технологическим расходом (потерями) тепловой энергии во внутридомовых сетях. Соответствующие затраты включаются в общедомовые нужды собственников жилых помещений дома.

2.6. По вопросу оплаты Если у вас при отсутствии радиаторов отопления в помещении стоит плюсовая температура, то возникает вопрос каким образом у вас отапливается помещение. Вам чтобы не платить нужно доказывать, что вы используете для отопления иные источники Что касается переноса коммуникаций то они согласно статье 36 ЖК РФ являются общедомовым имуществом, а поэтому для переноса коммуникаций потребуется согласие всех собственников помещений в МКД стст 44-46 ЖК РФ Без получения 100% согласия вы не сможете перенести коммуникации.

2.7. Приветствую Вас. Управляющая компания обязана предъявлять расходы по отоплению любых помещений в МКД к собственникам помещений. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ Вы обязаны оплачивать коммунальные расходы, в том числе и отопление. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ Вы вправе определить свою долю в праве общей собственности, для расчета расходов за отопление. В Вашем помещении поддерживается нормальная температура? Если температура в помещении нормальная зимой, значит отопления достаточно от тех коммуникаций, которые проходят через Ваше помещение. Коммуникации проходят через Ваше помещение в соответствии с проектом и являются частью общедомового имущества, предназначенного для обслуживания всего МКД и Вашего помещения в том числе. В связи с этим они не могут быть перенесены.

3. Я собственник подвала в мкд через который проходят общедомовые коммуникации, какие у меня есть права и могу ли я потребовать о переносе этих коммуникаций на другую часть подвала, которая принадлежит мкд?

3.1. По закону собственником подвального помещения являются жильцы дома, вы проверьте законность проданного имеющего по мещения а там поговорим дальше.

4. Кто должен производить подключение к коммуникациям при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию?

4.1. Добрый день. Подключение к линиям центрального водо-, газо-и электроснабжения является одним из этапов строительства и поэтому производятся застройщиком до момента сдачи дома в эксплуатацию, без подключения дом не может быть введен в эксплуатацию.

5. Многоквартирный дом построен в 1968 году. Кап. ремонт отдельных коммуникаций запланирован на разные года, но вот что беспокоит: если установка общедомовых счётчиков запланирована на 2020 год, то кап. ремонт электросети в доме аж на 2049 (!) разводка по дому выполнена алюминиевым кабелем «гупер» ,при прикосновению к проводу изоляция осыпается, в злектрощитках такой «порядок» что волосы дыбом встают, постоянно аварийные ситуации, не раз уже были возгорания и посстоянно полное отключение электричества, якобы для ремонта Есть ли какие-то организации способные изменить ситуацию?

5.1. Полагаю, что государственная жилищная инспекция может признать что сети электроснабжения находятся в аварийном состоянии и требуют немедленного капитального ремонта. Данная организация занимается надзором за действиями управляющих компаний. Есть еще Госэнергонадзор — однако они как правило отказываются от надзора за сетями электроснабжения многоквартирных домов указывая на то что не занимаются надзором за бытовыми энергоустановками.

6. В подвале 5-ти этажного МКД имеются самодельные кладовки, которые загородили инженерные коммуникации, а именно: канализацию, трубы отопления, водяные трубы, эл. проводку и.т.п. Что делать, как заставить жильцов разобрать эти самодельные кладовки, есть ли закон?

6.1. Доброго времени суток.
Вам необходимо сначала обратится в управляющую компанию или тсж с обращением, если меры не будут приняты, то пишите жалобу в прокуратуру.

6.2. Принимайте решение общим собранием МКД по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества дома, чтобы в дальнейшем обратиться в контрольно-надзорные органы.

6.3. Доброго времени суток! Нарушением Жилищных прав занимается Жилинспекция, она и обязана вынести предписание убираться из подвала всем, кто залез туда самоволкой. Правда для надёжности необходимо убедиться, что общее собрание жильцов никому разрешения не давало и скорее всего ни-разу не собиралось.
.

7. У нас в МКД есть подвал. Тех. Коммуникациии проходят по потолку всего подвала. Застройщик сделал там кладовки и продал как собственникам жилья, так и людям не имеющим собственности в этом доме. Жильцы хранят личные вещи, а Ип склад, офис. Люди получили даже собственность на эти помещения. Я не понимаю как, там все коммуникации дома, эл. Щитовые, канализация. И доступ имеют не собственники жилых помещений. Это законно?

7.1. Это общее имущество собственников — подвал — вы можете обратиться прямо в суд с иском об устранении препятствий в пользовании подвадом — общим имуществом- ст. 304 ГК и ст. 36 ЖК РФ
также советую обратиться в прокуратуру и жилищному инфпектору.

7.2. Здравствуйте, Елена!
Не всегда подвальное помещение является общей собственностью собственников помещений в МКД. Если проектом МКД предусмотрено, что данные помещения являются встроенными нежилыми помещениями, то застройщик вправе их продавать, даже если в них находятся общие коммуникации.
Т.ч., без анализа проекта МКД консультировать о законности действий затруднительно.

8. Живу в многоквартирном доме. У нас в доме положено множество коммуникаций, по нашему меж домовоу имуществу, реклама в нашем лифте и подъезде. .. хотел бы разобраться, кто за это получает деньги, и как можно их… Эти деньги, пусть на ремонт дома или снижение оплаты жкх. Спасибо.

8.1. Добрый день! Обратитесь письменно за разъяснением в Вашу УК или ТСЖ. Установленного образца заявления не существует. Пишется в свободной форме с изложением и пояснением обстоятельств по делу. От кого, ваши адрес и телефон, кому (ФИО или название организации, должности), что, где, когда, что просите… Дата, подпись.

9. В многоквартирном доме, построенном в середине 20 века под общежитие, вообще нет коммуникаций: печное отопление, колонка и выгребная яма на улице. Имеют ли право жильцы дома требовать от правительства города, чтобы город за счет бюджета построил коммуникации (хотя бы водоотведение и водоснабжение), или жильцы вынуждены это делать за свой счет?

9.1. Добрый день, если все жильцы являются собственниками, то это исключительно их право и обязанность проводить какие-либо коммуникации к дому.

9.2. У вас есть право обратиться в администрацию с заявлением о признании вашей семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий, поскольку общежитие является временным жильем.

10. Есть ли ответственность за изменение канализационных коммуникаций в квартире многоквартирного дома? Вопрос возник, т.к. в квартире 2 стояка (ванная и туалет) и я хочу их объединить.

10.1. — Здравствуйте, мало ли что вы не хотите?,-У ВАС НЕТ ТАКОГО ПРАВА. Вас накажут и серьёзно за перепланировку. Удачи Вам и всего хорошего. :sm_ab:

11. В 1995 г, подвал МКД где проходят коммуникации (канализация) был передан в собственность. Обязан ли собственник платить содержание и ремонт и вообще по закону он имеет на него право или это общедомовое имущество? И что сделать чтобы его расприватизировать?

11.1. Добрый день! Расприватизировать возможно, но только с согласия большинства собственников квартир многоквартирного жилого дома.

11.2. Добрый день.
По общим правилам подвал это общедомовое имущество МКД. Но зачастую случаются ситуации когда подвал по каким то причинам переходит в собственность. В данном случае необходимо смотреть документы на каком основании был передан подвал. В данном случае признание незаконной передачу в собственность подвала осуществляется только в судебном порядке.

12. В многоквартирном доме возле моей квартиры есть так сказать ниша, никакие коммуникации, счетчики, гидранты и даже освещения там не проходят, просто пустой угол, есть желание его присоединить к квартире, и сделать там гардеробную с выходом из спальни. Площадь порядка 3,5 кв.м. скажите, какие документы мне необходимы. Спасибо.

12.1. В многоквартирном доме возле моей квартиры есть так сказать ниша, никакие коммуникации, счетчики, гидранты и даже освещения там не проходят, просто пустой угол, есть желание его присоединить к квартире, и сделать там гардеробную с выходом из спальни. Площадь порядка 3,5 кв.м. скажите, какие документы мне необходимы. Спасибо.
Добрый день.
Вам надо написать заявление в ТСЖ (если у вас ТСЖ) о желании выкупить это пространство. Председатель должен будет вынести этот вопрос на решение собственников жилья. Если собсенники жилья дадут свое согласие, протоколом оформят согласие. Затем ТСЖ заключит с вами догово к/п. Так вы станете собственником. Затем вам надобудет заниматься переоборудованием (присоединением) этой площади к квартире.

12.2. В многоквартирном доме возле моей квартиры есть так сказать ниша, никакие коммуникации, счетчики, гидранты и даже освещения там не проходят, просто пустой угол, есть желание его присоединить к квартире, и сделать там гардеробную с выходом из спальни. Площадь порядка 3,5 кв.м. скажите, какие документы мне необходимы.
Это является общедомовым имуществом поэтому нужно согласие всех собственников.

13. Многоквартирный дом признан в собственность по суду. Подведение коммуникаций предлагают делать самим дольщикам за свой счет. Поселковой каналлизационной системы не хватает. Предлагают полностью менять систему поселка за наш счет.25 млл. Дом на 220 кв. Сумма нам не подъемная. Вопрос: может ли админтстрация поселка внести половину суммы?

13.1. Добрый день. Это зависит от желания администрации. У нас по нормам права собственник самостоятельно несет бремя расходов на содержание и поддержание принадлежащего ему имущества.

14. Я собственник подвального не жилого помещения в многоквартирном доме типа пентхаус. С коммуникациями разбираемся сами. Газовщики всем подключили газ, а нам закрыли ключ, сказали договор будет заключен только после, переоформления из не жилого в жилое. Законно ли это? В проекте мы есть, надзор проверил, все ок…все вытяжки и выходы учтены? Возникнут ли проблемы с водоснабжением и электричеством?

14.1. Здравствуйте. Вам нужно обращаться в суд с иском к газовщикам о понуждении к заключению договора газоснабжения. Не исключено, что придется и с другими коммунальщиками судиться.

15. Скажите пожалуйста, если в новом многоквартирном доме не дали коммуникации, а документы получены, УК ещё не выбрали, что делать, к кому обращаться, кто должен нам подключать все коммуникации?

15.1. Обратитесь к застройщику, в жилищную инспекцию и непосредственно в ресурсоснабжающие организации, путем направления в эти инстанции коллективного обращения собственников квартир.

15.2. Здравствуйте! Нужно обратиться к застройщику с требованием подвести коммуникации, а без них и дом не могли бы сдать. Как то странно все у вас.

15.3. Здравствуйте, Елена!
Следует смотреть договор с застройщиком, на ком лежат все эти обязанности. Если застройщик выполнил полностью условия договора, то следует выбирать УК и заключать с нею договор.
Но как могли ввести дом в эксплуатацию без коммуникаций… Нужно, возможно, предъявлять претензии к застройщику.

16. Наш многоквартирный дом не подключен к газоснабжению и никогда не был подключен, но коммуникации в квартиры проведены. Почему нам отказывают в снижении тарифа на электроэнергию, ведь мы пользуемся исключительно электричеством. Законны ли действия энергосгабжающей организации.

16.1. Обратитесь в госжилинспекцию

16.2. Может и законны. Возможно газификация Вашего дома затянута самими жильцами

16.3. В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1998 N 1444 для населения, проживающего в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами и электроотопительными установками, применяется понижающий коэффициент 0,7.

17. В подвале нового многоквартирного жилого дома коммуникации неизолированы, газовых стояков нет. Можно ли использовать часть территории под кладовые, не загораживая при этом стояки.

17.1. Здравствуйте!
Можно, но только с согласия собственников общедомового имущества.

18. Подвал МКД, где находятся общедомовые коммуникации — в частной собственности. Собственник нежилого помещения в течении 5 лет ведет работы по реконструкции не имея необходимых согласований. Никакие комиссии не могут к нему попасть, судебные приставы в течении двух лет не добились исполнения решения суда, который выйграла ДК (от лица жильцов).
Собственник деклает все, как хочется ему, а все контролирующие органы отвечают на жалобы жильцов-не можем его найти, не можем к нему попасть ит.д. как быть жильцам?

18.1. Какого района ДУК?????

19. У нас в подвале многоквартирного дома проходят коммуникации тепло водоканала на другой дом. Законо ли это?

19.1. Здравствуйте. Если таким образом составлен проект, то законно
Спасибо, что выбрали наш сайт.

20. Хотим создать ТСН в 3 МКД в одном микрорайоне. Читали, что это возможно, если инженерные коммуникации у МКД общие. Коммуникации в микрорайоне принадлежат 3 организациям. Вода и канализация-облводоресурс, электричество — облкоммунэнерго, газ — саратовская газовая компания. На территории микрорайона имеется подстанция, которая обслуживает не только эти 3 МКД, но и несколько микрорайонов. Получается коммуникации общие у всех МКД. Вопрос? Можно ли считать, что инженерные сети общие и ТСН можно создать для 3 МКД.

20.1. Вот так сразу сказать невозможно. Нужно проводить анализ конкретной ситуации с энергоснабжающими и ресурсоснабжающими компаниями в этом районе. Могут быть, например другие поставщики, которые действуют опосредованно, т.е. перепродают энергоресурсы.

21. Помогите советом. Ситуация такая: Многоквартирный дом (из 9-ти кв). Проводили к дому коммуникации (водопровод и канализацию) за счет собственных средств. В участии принимали только 3 кв. из 9-ти. Остальные подключались к коммуникациям позднее, оплатив этим трем денежное вознаграждение. По истечении какого то срока между этими соседями возник спор. И те кому оплачивали разрешение подали жалобу в водоканал за якобы не санкционированное подключение остальных к коммуникациям. Водоканал выданные расписки о согласии собственников, принимает не действительными и говорит что они не имели права продавать разрешение на подключение. Кто прав и что делать нам? Заранее спасибо за ответ.

21.1. Правы те кто говорит что незаконно подключили. В этом случае нужно было заключать соглашение. Этим соглашением фиксировать факт согласия и условия его предоставления. А уплаченные деньги они могут вернуть на основании ст. 1102 ГК РФ.

21.2. Водоканал прав. Могут привлечь подключившихся к ответственности.
Статья 7.20. Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения

Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

21.3. Непонятно, в связи с чем выданные расписки признаны Водоканалом недействительными. Если они правильно оформлены, то должны иметь силу договора (ст.421 ГК РФ) и в одностороннем порядке недействительными признаны быть не могут. Как минимум. требуйте с них возврата денег, а лучше показать расписки любому юристу очно, чтобы можно было предметно проконсультировать по этому вопросу.

21.4. Здравствуйте. Водоканал прав вам не имели права продавать разрешение на подключение.Возвращайте уплаченные деньги ч.1 ст.1102 ГК. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

21.5. Здравствуйте. Все верно, другим собственникам необходимо было получать отдельно разрешение на подключение к инженерным коммуникациям и заключать договор на водоснабжение. За это еще и штраф предусмотрен для тех, кто подключился самовольно
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВОДОСНАБЖЕНИИ И ВОДООТВЕДЕНИИ
Статья 18. Подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения
1. Подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее также — подключение (технологическое присоединение) осуществляется на основании заявления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.
2. Лица, обратившиеся в организацию, осуществляющую холодное водоснабжение и (или) водоотведение, с заявлением о заключении договора подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе застройщики, планирующие подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее — заявители), заключают договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения и вносят плату за подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
3. Договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее — договор о подключении (технологическом присоединении) является публичным для организаций, осуществляющих холодное водоснабжение и (или) водоотведение.
4. При наличии технической возможности подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (далее — техническая возможность подключения (технологического присоединения) и при наличии свободной мощности, необходимой для осуществления холодного водоснабжения и (или) водоотведения, организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, не вправе отказать заявителю в заключении договора о подключении (технологическом присоединении).
____________________________________________
КоАП
Статья 7.20. Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения
Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

22. Я собственник подвала в многоквартирном доме. В моем подвале имеются общедомовые коммуникации, в т.ч. счетчики, задвижки и проч. Часть из них можно перенести в общий подвал, принадлежащий жильцам дома. Между тем жильцы своего согласия на это не дают, управляющая компания разводит руками, а доступ в помещение требуют регулярно, в т.ч. по неаварийным случаям. Каковы мои права в этой ситуации? Могу ли я потребовать арендную плату за места установки счетчиков или пускать в подвал только после письменного заявления управляющей компании (хотя бы по неаварийным случаям)? Можно ли обязать жильцов выделить из общедомового имущества место для переноса приборов учета? И еще, за перекрытие стояков по заявлению жильцов УК берет плату, могу ли я также сделать платной услугу доступа в подвал? Назначение подвала нежилое, каких-либо ограничений по использованию в документах не прописано.

22.1. Обратитесь в суд с иском о переносе счетчиков в другое помещение.

23. В многоквартирном доме без ведома собственников жилья продали подвал с коммуникациями в апреле 2015 года (свидетельство о собтв) на основании договора инвестиций от 2009 года. Это законно?

23.1. Нет, подвал — это общедомовое имущество.

23.2. Признавайте сделку недействительной в суде.

24. Планируем создать ТСЖ из 4 МКД. Границы, инженерные коммуникации общие. Кол-во кв. 20-40 в каждом доме. Как правильно организовать?, сразу все дома, или сначала 1 МКД, а остальные войдут. Спасибо.

24.1. Добрый день! можете сразу взять все дома в управление ТСЖ согласно ст.161 ЖК РФ.

25. 5 МКД по 20-40 квартир, дома находятся в непосредственной близости, инженерные коммуникации общие. Жители решили организовать свое ТСЖ. Вопрос: можно ли открыть один счет для всех домов, для накопления на текущий и капитальный ремонт? Обязательно ли открывать спецсчет для капремонта? Спасибо.

25.1. Для капремонта обязательно открывать спецсчет

26. Подвал мкд в собственности ип. В подвале проходят коммуникации, есть вентили перекрытия хол. гор.воды и отопления. Этот ип возвел в подвале временные перегородки из стекла и закрываются они на ключ. Должен ли он узаконить такую перепланировку согласно закона?

26.1. Здравствуйте. Он не сможет узаконить, так как это собственность МКД

27. В документах на квартиру в МКД указано, что все коммуникации центральные, в т.ч. и канализация, а на деле оказалось-ЛОС (локальное очистное сооружение) со всеми вытекающими последствиями. Можно ли подать в суд иск о введении в заблуждение?

27.1. Здравствуйте. Что конкретно добиться хотите? Тут можно цену договора попробовать пересмотреть

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Общее имущество дома

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.


Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и помещением Собственника являются:

на системах горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль в квартире) на ответвлениях от стояков, расположенных в квартире, при отсутствии вентиля на первом сварном соединении на стояке;
на системе канализации – плоскость раструба тройника на центральном стояке в квартире;
по электрооборудованию – выходные соединительные клеммы автоматических выключателей, расположенных на этажном щитке;
по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.



Обязанности управляющей организации

1. Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах.

2. Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, а в случае необходимости – лицензии: - оказывать Собственникам услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома, - обеспечивать предоставление коммунальных услуг в необходимых объемах, в том числе: - обеспечивать предоставление коммунальных услуг в необходимых объемах, в том числе:

а) холодное водоснабжение;

б) горячее водоснабжение;

в) водоотведение;

г) электроснабжение;

д) газоснабжение;

е) отопление (теплоснабжение).

Качество коммунальных услуг не может быть ниже требований, установленных в приложении № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

1.       Устранять в разумные сроки за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

2.      Предоставить услуги по круглосуточному аварийно-диспетчерскому обслуживанию многоквартирного дома, принимать круглосуточно от Собственника(ов) и лиц, пользующихся его(их) помещениями, заявки, устранять аварии, а также выполнять заявки в сроки, установленные законодательством.

3.      Хранить техническую документацию на многоквартирный дом и вести, относящиеся к управлению жилым домом, базы данных. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных в настоящем пункте документов.

4.      Рассматривать предложения, заявления и жалобы от Собственников и лиц, пользующихся их помещениями в многоквартирном доме, в части управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, принимать меры, необходимые для устранения недостатков в установленные сроки. Не позднее 10 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

5.      Информировать Собственников и лиц, пользующихся их помещениями в многоквартирном доме, о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва, о причинах и предполагаемой продолжительности непредвиденных перерывов в предоставлении коммунальных услуг, продолжительности представления коммунальных услуг качества ниже, предусмотренного приложением №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и настоящим Договором, в течение одних суток с момента обнаружения недостатков, путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае их личного обращения - немедленно.

6.      В минимально возможный срок с момента обнаружения исправить имеющиеся недостатки и дефекты, в том числе, выявленные в процессе эксплуатации Собственниками и пользующимися их помещениями в жилом доме лицами.

7.      Планировать и выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, самостоятельно или частично, либо путем заключения от имени  Собственников   договоров с третьими лицами на отдельные виды работ и услуг по содержанию и текущему, капитальному ремонту; осуществлять приемку работ по заключенным договору.

8.      Информировать Собственников об изменении размера платы за содержание и текущий ремонт  жилого помещения и (или), тарифов на коммунальные услуги путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома.

9.      Выдавать Собственникам платежные документы не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.

·         Обеспечить Собственников и лиц, пользующихся их помещениями в многоквартирном доме, информацией о телефонах аварийных служб путем размещения объявлений в подъездах жилого дома.

·         По требованию Собственников и лиц, пользующихся их помещениями, выдавать справки установленного образца, выписки из финансового лицевого счета, а также иные, предусмотренные действующим законодательством документы.

·         Не позднее трех дней до проведения работ внутри помещений Собственника согласовать с ним, а в случае его отсутствия с лицами, пользующимися его помещениями, время доступа в помещения, а при невозможности согласования направить Собственнику письменное уведомление о необходимости проведения работ внутри помещения(й).

·         При необходимости, заранее извещать Собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества в жилом доме, путем вывешивания объявлений на информационных стендах домов или подъездов.

·         По требованию Собственников производить сверку платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, коммунальные услуги и выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством, с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).

·         Предоставлять Собственникам отчет о выполнении договора за истекший календарный год в течение первого квартала следующего года.

·         На основании заявки Собственников или лиц, пользующихся их помещениями, направлять своего представителя для составления акта нанесения ущерба общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме или Помещению(ям) Собственника(ов).

·         Осуществлять контроль за качеством текущего и капитального ремонта, технического обслуживания и содержания многоквартирного дома при выполнении соответствующих работ подрядными организациями. Обеспечить ведение учета выполненных работ по обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома.

·         Производить начисление, сбор, расщепление и перерасчет платежей Собственников за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги.

·         Обеспечить регистрационный учет проживающих в многоквартирном доме граждан и выдавать справки обратившимся за ними гражданам.

·         Представлять интересы Собственников по предмету настоящего договора, в том числе по заключению договоров, направленных на достижение целей настоящего договора, во всех организациях, предприятиях и учреждениях любых организационно-правовых форм и уровней



Права управляющей организации.

1. Самостоятельно определить порядок, сроки и способ выполнения своих. Производить выбор исполнителей (подрядчиков) для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сбору платежей и контролировать их деятельность по качеству, объему, своевременности и стоимости выполненных услуг и работ.

2. Взимать плату с Собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества дома, а также плату за коммунальные услуги.
3. Требовать надлежащего исполнения Собственниками и лицами, пользующимися их помещениями, своих обязанностей по настоящему договору.
4. Взыскивать с Собственников или лиц, пользующихся их помещениями, в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора.
5. Требовать в установленном порядке возмещения убытков, понесенных по вине Собственников или лиц, пользующихся их помещениями.
6. Требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное с Собственником время работников управляющей организации, а также иных специалистов организаций, имеющих право на проведение работ на системах тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, приборов учета, проведения необходимых ремонтных работ, а также контроля за их эксплуатацией, а для ликвидации аварий – в любое время.
7. Организовывать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 



Обязанности Собственников жилых помещений.

1. Передать Управляющей организации полномочия по Управлению многоквартирным домом.

2. Своевременно и полностью вносить плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальные услуги.

3. При временном не использовании помещений в многоквартирном доме для проживания граждан более 3 суток сообщать Управляющему свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, обеспечивающих доступ в помещения.

4. Соблюдать следующие требования:

·         не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу жилого дома, без согласования последних с Управляющей организацией;

·         не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг;

·         не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;

·         не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе, использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);

·         не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,

·         не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, входящих в перечень общего имущества, не загромождать и загрязнять своим имуществом

строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;

·         не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.

·         не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

5. Соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, общим имуществом многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг (в части, не противоречащей ЖК РФ); соблюдать права и законные интересы соседей.
6. Обеспечить, доступ представителей Управляющей организации в занимаемые помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещениях, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время. В случае аварийных ситуаций обеспечить доступ работникам аварийных служб немедленно.
7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.



Права Собственников жилых помещений.

1. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией обязательств по настоящему договору в ходе которого:
- участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества многоквартирного дома;
- контролировать оказание услуг Управляющей организацией, предусмотренных настоящим договором
- знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.
2. Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
3. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в порядке, установленном в приложении №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.
4. Требовать от Управляющеей организации возмещения убытков причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей.
5. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего договора.



Ответственность сторон

1. Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате его действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба.
2. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 4 Договора, Управляющая организация вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа, со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Размер пени указывается в счете и подлежит уплате Собственником одновременно в оплатой услуг в соответствии с разделом 4 Договора.
3. В случае, если Собственник своевременно не уведомил Управляющего о переходе права собственности на данное жилое помещений и не предоставил подтверждающие документы, то обязательства по договору сохраняются за Собственником, с которым заключен договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.
4. Собственник несет ответственность за нарушение требование пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
5. При неисполнении или ненадлежащем исполнении предусмотренных настоящим договором обязательств, Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ



Порядок оформления факта нарушения условий настоящего договора

1. В случаях нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме, а также причинения вреда жизни, здоровью и имущества Собственника или лиц, пользующихся его помещениями, или общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также по требованию Управляющей организации, либо Собственника, составляется Акт нарушения условий договора или нанесения ущерба. В случае письменного признания Управляющей организацией, Собственником или лицом, пользующимся его помещениями, своей вины в возникновении нарушения акт может не составляться. В этом случае, при наличии вреда имуществу, Стороны подписывают дефектную ведомость.
2. Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации, Собственника, а при его отсутствии, лиц, пользующихся его помещениями, представителей подрядных организаций, свидетелей (соседей).
3. Акт составляется в произвольной форме и должен содержать: дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, причин и последствий недостатков: факты нарушения требований законодательства Российской Федерации или причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и (или) лиц, пользующихся его помещением описание (при наличии возможности их фотографирование или видео съемка) повреждений имущества; все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии.
4. Акт составляется в присутствии Собственника и (или) лиц, пользующихся его помещением. При отсутствии Собственника и лиц, пользующихся его помещением, акт составляется комиссией без его (их) участия с приглашением в состав комиссии иных лиц (например, соседей, родственников). Акт проверки составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр акта вручается под расписку Собственнику, а при его отсутствии лицу, пользующемуся его помещением в многоквартирном доме.



№№

п/п

Наименование работ

Периодичность

1

Уборка лестничных площадок и маршей

Сухая уборка – 1 раз в неделю

Влажная уборка – 1 раз в неделю

2

Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков и слаботочных устройств, почтовых ящиков. Обметание пыли с потолков.

1раз в год

3

Влажная протирка подоконников, отопительных приборов, мытье окон.

2 раза в год

4

Уборка технического этажа и подвального помещения

2 раза в год

5

Уборка и очистка придомовой территории

Ежедневно

6

Окос газона

По мере необходимости

7

Подрезка деревьев и кустарников

По мере необходимости

8

Очистка и ремонт детских и спортивных площадок, элементов благоустройства

По мере перехода к эксплуатации в весенне-летний период.

9

Ликвидация скользкости

По мере необходимости

10

Сбрасывание снега с крыш, удаление сосулек

По мере необходимости

·  11

Вывоз твердых бытовых отходов

15 раз в месяц

Вывоз крупногабаритного мусора

По мере необходимости

13

Содержание лифтов, уборка кабин лифтов

Режим работы (включая наличие диспетчерской связи)

14

Укрепление водосточных труб, колен и воронок

По мере необходимости

15

Консервация системы центрального отопления. Ремонт просевших отмосток

По мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период

Замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования.

По мере необходимости

17

Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления, утепление бойлеров, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов, консервация поливочных систем, проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий, ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок, ремонт и укрепление входных дверей

По мере перехода к эксплуатации дома в осенне-зимний период

Промывка и опрессовка систем центрального отопления

По мере перехода к эксплуатации дома в осенне-зимний период

19

Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, теплоснабжения

Прочистка канализационного лежака  – по мере выявления неисправностей.

Проверка неисправности канализационных вытяжек по мере выявления неисправностей.

Проверка исправности дымовентиляционных каналах – 2 раза в год.

Ремонт электропроводки, смена перегоревших лампочек, смена и ремонт включателей в МОП – по мере выявления неисправностей.

20

Регулировка и наладка систем отопления

По мере надобности

21

Поверка и ремонт коллективных (общедомовых) приборов учета

Количество и тип приборов учета, требующих проведения поверки

22

Устранение аварий

23

Выполнение заявок Собственника и лиц, пользующихся его помещениями по устранению иных недостатков

24

Дератизация

4 раза в год

25

Аварийно-диспетчерское обслуживание

Круглосуточно

26

Прием от Собственника и лиц, пользующихся его помещениями, заявок и сообщений об авариях и нарушениях

Круглосуточно




пп

Вид работ

Состав работ

1

2

3

1.

Работы, выполняемые по ремонту фундаментов и подвальных помещений

1. Заделка, расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментных стен.

2. Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления.

3. Восстановление гидроизоляции фундаментов.

4. Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное).

5. Устройство и восстановление вентиляционных продухов.

6. Ремонт отмостки.

7. Восстановление приямков, входов в подвалы.

2.

Работы, выполняемые по ремонту стен

1. Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки, перекладка отдельных участков кирпичных стен.

2. Смена отдельных элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов.

3. Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов.

3.

Работы, выполняемые при ремонте перекрытий

1. Временное крепление перекрытий.

2. Заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий.

4.

Работы, выполняемые по ремонту крыш

1. Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбоцементных и других кровель из штучных материалов, мягких кровель (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытие парапетов, колпаки и зонты над трубами.

2. Укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий по фасаду.

3. Замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель.

4. Частичная замена рулонного ковра.

5. Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.

6. Укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, устройств заземления здания.

5.

Оконные и дверные заполнения

1. Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений в местах общего пользования.

2. Смена оконных и дверных приборов, установка пружин, доводчиков, упоров в местах общего пользования.

6.

Перегородки

1. Укрепление, усиление, заделка трещин, смена отдельных участков перегородок.

7.

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, балконами верхних этажей

1. Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.

2. Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.

3. Частичная замена и укрепление металлических перил.

4. Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление зонтов над входами в подъезды, подвалы и балконами верхних этажей.

8.

Полы

1. Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.

9.

Работы, выполняемые по внутренней отделке

1. Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами с последующей побелкой и покраской в местах общего пользования.

2. Все виды малярно-штукатурных работ в местах общего пользования; а также в квартирах после аварийных ситуаций, произошедших по вине Управляющей Организации.

10.

Работы, выполняемые по наружной отделке

1. Укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, отдельных кирпичей.

2. Частичный ремонт фасадов зданий.

11.

Работы, выполняемые по ремонту внутридомовых систем центрального отопления

1. Смена отдельных участков трубопроводов, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры.

2. Установка (при необходимости) воздушных кранов.

3. Утепление труб, расширительных баков.

4. Смена арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников, гидравлические испытания систем.

5. Замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности.

6. Восстановление разрушенной тепловой изоляции.

7. Промывка системы центрального отопления.

8. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

12.

Работы, выполняемые по ремонту внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации

1. Уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, ревизий.

2. Смена отдельных фасонных частей, сифонов, трапов в местах общего пользования.

3. Ремонт и прочистка водонагревателей.

4. Ремонт и замена внутренних пожарных кранов.

5. Ремонт внутренних водостоков.

6. Ремонт и замена вентилей.

7. Замена сантехнического оборудования в местах общего пользования.

8. Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.

13.

Работы, выполняемые по ремонту систем электроснабжения

1. Замена неисправных участков электрической сети здания в местах общего пользования.

2. Ремонт и замена внутридомовых электротехнических изделий, устройств, оборудования в местах общего пользования.

14.

Работы, выполняемые по внешнему благоустройству жилых домов

1. Ремонт входных площадок, отмосток.

2. Ремонт оборудования и сооружений детских, спортивных и хозяйственных площадок на придомовых территориях.

3. Восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, площадок, газонов, клумб, зеленых насаждений на придомовых территориях.

15.

Разные работы

1. Укрепление и восстановление аншлагов, номерных знаков, флагодержателей на домах.

2. Укрепление и устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.

3. Восстановление переходов через инженерные коммуникации на технических этажах и в подвалах домов.

4. Регулировка, наладка и ремонт систем автоматического управления инженерным оборудованием, систем диспетчеризации, дымоудаления и пожаротушения.

5. Ремонт, техническое освидетельствование лифтов.

6. Ремонт и поверка общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг.

7. Ремонт, телевизионных антенн коллективного пользования.

Примечания. 1. Смена изношенных конструкций, деталей, узлов в процентах от общего объема их в жилом доме не должна превышать: для кровельных покрытий - 50%; для остальных конструкций, отделочных покрытий и инженерного оборудования - 15%.

вернуться к оглавлению



Неисправности конструктивных элементов и оборудования

Предельный срок выполнения ремонта после получения заявки диспетчером

I. Аварийные работы

1.        Протечки в отдельных местах крыши (кровли)

Не более 1 суток

1.        Течь в трубопроводах, приборах, арматуре, кранах, вентилях, задвижках и запорных устройствах внутридомовых инженерных систем отопления, газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения

Не более 1 суток

1.        Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей отопления, централизованного газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и их сопряжений (в том числе с фитингами, арматурой и оборудованием)

Немедленно

1.        Повреждение одного из кабелей внутридомовой системы электроснабжения, питающих Многоквартитрный дом, отключение системы питания жилого дома или силового электрооборудования

При наличии переключателей кабелей на воде в дом – в течение времени, необходимого для прибытия персонала, для выполнения работ, но не более 2 часов

1.        Неисправности во вводно-распредительном устройстве внутридомовой системы электроснабжения, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников

Не более 3 часов

1.        Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий внутридомовой системы электроснабжения

Не более 3 часов

1.        Неисправности, связанные с угрозой аварии внутридомовых сетей электроснабжения (в том числе, короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети)

Немедленно

1.        Неисправности пожарной сигнализации и средств тушения в жилых домах

Немедленно

II. Прочие непредвиденные работы

1.        Повреждения водоотводящих элементов крыши (кровли) и наружных стен (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.), расстройство их креплений

Не более 5 суток

1.        Трещины, утрата связи отдельных элементов ограждающих несущих конструкций жилого дома (отдельных кирпичей, балконов и др.) и иные нарушения, угрожающие выпадением элементов ограждающих несущих конструкций

Не более 1 суток (с немедленным ограждением опасной зоны)

1.        Нарушение связи наружной облицовки и других архитектурных элементов со стенами

Немедленное принятие мер безопасности

1.        Неплотность в каналах систем вентиляции и кондиционирования, дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами

Не более 3 суток

1.        Разбитые стекла окон и дверей помещений общего пользования и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен в помещениях общего пользования:

В зимнее время - не более 1 суток

В летнее время - не более 3 суток

1.        Неисправности дверных заполнений (входные двери в подъездах)

Не более 1 суток

1.        Отслоение штукатурки потолков или внутренней отделки верхней части стен помещений общего пользования, угрожающее ее обрушению

Не более 5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

1.        Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в помещениях общего пользования

Не более 3 суток

1.        Неисправности систем автоматического управления внутридомовыми инженерными системами

Не более 5 суток

1.        Неисправности в системе освещения помещений общего пользования (с заменой электрических ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)

Не более 3 суток

1.        Неисправности лифта

Не более 1 суток

1.        Неисправности оборудования мусоропроводов

Не более 1 суток

1.        Неисправности оборудования детских, спортивных и иных площадок, находящихся на земельном участке, входящем в состав жилого дома, связанные с угрозой причинения вреда жизни и здоровья граждан

Не более 1 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Запорная арматура в квартире чья ответственность

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

  • внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
  • внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
  • внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
  • внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Запорная арматура в квартире чья ответственность

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

  • индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
  • газовых и электрических плит;
  • сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
  • труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
  • домофонов в квартире;
  • электрических кабелей, розеток в квартире;
  • прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг

Сорвало первый от стояка кран, затопило соседей. Кто отвечает за последствия? Управляющая компания многоквартирного дома – утверждает в своем решении Верховный суд РФ

Блог

Запорная арматура в квартире чья ответственность

Об обслуживании внутридомового газового оборудования (ВДГО) мы писали в нашем блоге неоднократно. Да и на форуме Бурмистра тема ВДГО обсуждалась и обсуждается постоянно, в зависимости от активности надзорных органов. Эта активность возникает по большому счету когда «петух жаренный клюнет», а проще сказать — происходят ЧП с газом в разных регионах страны.

Однако то там, то здесь встречаются жалобы о том, что надзорные органы и сами обслуживающие ВДГО организации (чаще всего, это газовики) пытаются возложить на управляющую организацию ответственность за внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО).

В нашем регионе, еще, когда газовики были монополистами, в типовом договоре на обслуживание ВДГО пытались возложить на УО обязанность по обеспечению допуска в каждое жилое и нежилое помещения.

Естественно, такие обязательства управляющая организация взять не может из-за того, что это противоречит закону (нет такой обязанности), а также по причине невозможности выполнения такого пункта без согласия самого собственника помещения.

В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.

2006 года (далее — Правила 491) в пункте 5 установлено, что в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (отпусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

Пунктом 21 Минимального перечня работ и услуг по содержанию МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г. (далее — Перечень 290) предусмотрены обязательные работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:

  • организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
  • организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
  • при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, — организация проведения работ по их устранению.

В пункте 31 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее — Правила 416) указано, что в случае, если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации: информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования.

Таким образом, все, что находится в квартире — газовая плита и газовые трубы от нее и до запорной арматуры включительно — не является внутридомовым имуществом.

По запорной арматуре были споры — кто за нее отвечает: решили, что УО, хотя в законе прописано «включительно». То есть, управляющая организация не имеет отношения к ВКГО и не отвечает за его надлежащее содержание.

ВКГО является зоной ответственности собственника помещения МКД.

Постановление Правительства РФ от 14.05.

2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» (вместе с «Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению» (далее — Правила 410) регулирует порядок пользования газом в части обеспечения безопасного использования и содержания ВДГО и ВКГО при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, в том числе порядок заключения и исполнения договора об их техническом обслуживании и ремонте.

В пункте 2 Правил 410 установлены понятия ВДГО и ВКГО.

ВКГО — это газопроводы многоквартирного дома, проложенные после запорной арматуры (крана), расположенной на ответвлениях (отпусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа. Нормы Правил 410 практически идентичные для ВДГО и ВКГО за некоторыми исключениями.

  • В пункте 17 Правил 410 предусмотрено, что Заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования являются:
  • в) в отношении внутриквартирного газового оборудования — собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.
  • От имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте ВКГО может быть подписан:
  • лицом из числа собственников помещений в МКД, уполномоченным на подписание договора о техническом обслуживании и ремонте ВКГО от их имени решением общего собрания собственников многоквартирного дома, что подтверждается надлежаще оформленной доверенностью;
  • управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте ВКГО подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников

Чья ответственность за первый кран на отводе от стояка? Как действовать если просят денег за его ремонт?

В соответствии с п.

5 Правил содержания общего имущества жилого дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.

2006 г в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

  • Согласно п.10 данных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
  • а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
  • в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
  • г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
  • д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
  • е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
  • ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно п.12 Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте «д (1)» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с п.

11 Правил содержания общего имущества жилого дома содержание общего имущества включает в себя (в числе прочих): осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 настоящих Правил.

Верховный Суд РФ, рассматривая заявление обратившегося о признании недействующим п.5 Правил содержания общего имущества жилого дома ввиду его несоответствия, по мнению заявителя, требованиям законодательства вынес Решение № ГКПИ 11-1787 от 30.11.2011 г., где указал:

«Федеральный закон от 30 декабря 2009 г.

N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 1047-р, включает СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пункты 10.4, 10.5)…

Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку подпункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.

В связи с этим довод заявителя о том, что первые запорно-регулировочные краны на ответвлениях стояков расположены внутри квартиры и поэтому предназначены для обслуживания данной квартиры, является необоснованным.

Изложенное позволяет считать, что оспариваемое нормативное предписание не противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации…»

Кто виноват, если сорвало кран на стояке в многоквартирном доме

Новый владелец квартиры не всегда задумывается о том, с какими проблемами может столкнуться. Одной из них являются стояки и их замена.

В собственности вместе с жилой площадью теперь находятся и коммуникации, включая общедомовые. Так кто отвечает за стояки в многоквартирном доме, и за чьи средства должна производиться замена, узнаем из статьи.

Замена

Коммуникации, расположенные внутри квартиры и пользоваться которыми может только собственник и жильцы, являются частной собственностью. Действия по отношению к ним могут быть разными. Безусловно, если это не навредит имуществу соседей и не нарушает их права и интересы. Владелец вправе:

  • осуществлять замену старых труб на более современные;
  • менять смесители и счетчики;
  • увеличивать или сокращать количество сантехники;
  • менять батареи и т.д.

Это делается по собственному желанию и за свой счет. Обладая правом собственности, можно осуществлять подобные изменения.

Помимо права, на собственнике жилья лежит и бремя, обязывающее его содержать имущество в исправном состоянии и платить за:

  1. воду;
  2. газ;
  3. канализацию и т.д.

Здесь и возникает вопрос о том, кому принадлежат трубы, соединяющие каждую квартиру с инженерными коммуникациями. Оказывается, это общее имущество всех собственников. Следовательно, расположенные внутри квартиры трубы являются частной собственностью, а стояки – общие.

Ремонт и замена водопроводных труб, канализационных и труб отопления регулируются:

  • правилами и нормами технического использования жилого фонда;
  • правилами по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
  • пособием по ремонту и содержанию МДК 2-04.2004.

Обязанности владельца

Согласно нормативной документации, решение о необходимости провести текущий ремонт или капитальный принимается владельцами квартир. В обязанности владельцев жилья и общего имущества входит:

  1. поддерживать техническое состояние общедомовых коммуникаций;
  2. в случае необходимости принимать решение о ремонте.

Самим владельцам разрешено производить ремонтные работы касаемо оборудования, обслуживающего только их квартиру. Ремонтом общего имущества занимаются управляющие компании. Это безвозмездный договор, предусматривающий ежемесячные платежи, которые жильцы обязаны уплачивать. Взамен предоставляется техническое обслуживание общего хозяйства.

ЖЭК

Осуществлять ремонтные работы, необходимые для того, чтобы стояки отопления, водоснабжения, канализации находились в исправном состоянии, обязаны ЖЭК или другие фирмы, с которыми соответствующий договор был подписан. Для начала работ потребуется:

  • план их проведения;
  • акт, в котором указывается о необходимости ремонта какой-
  • либо части стояка;
  • наличие протечки и других неисправностей.

Обратиться в ЖЭК можно и с заявлением, после рассмотрения которого должен быть дан ответ.

Первый кран

На ком лежит ответственность за состояние первого от стояка крана, владельцев жилплощади или управляющей компании?

Со временем, практически каждый собственник сталкивается с этим вопросом. В случае, когда кран потек, кто должен оплачивать ущерб?

Подача горячей воды и холодной происходит по так называемым «стоякам». От них, благодаря «отводам» происходит внутриквартирная разводка по точкам использования (ванна, раковина, унитаз и т.д.).

Как уже выяснилось, стояки – общедомовая собственность, за которую отвечает управляющая организация. За «отводы» отвечают собственники жилья. Первый от стояка кран является границей ответственности. Но кто за него отвечает?

ВНИМАНИЕ! Согласно законодательству, а именно п. 5 Правила содержания общего имущества, первые от стояка краны не являются частной собственностью, а включены в состав общедомового имущества.

Оплата

Действия, направленные на сбор дополнительных средств с жильцов на ремонт стояков, считаются незаконными. Ведь ремонтные работы и так проводятся из средств собственников квартир.

ВНИМАНИЕ! В оплату коммунальных платежей входит графа «содержание и ремонт жилья». На размер суммы влияет метраж помещения и количество жильцов.

По нормам МДК 2-04.2004 в список услуг, включенных в квартплату входят:

  • аварийные работы;
  • содержание общего имущества;
  • текущий ремонт;
  • обслуживание коммуникаций.

Следовательно, замена в квартире стояка осуществляется бесплатно, поскольку оплата уже была произведена. В случае, когда требуется капитальная замена стояков на каждом этаже, средства берутся из платежей на капитальный ремонт.

Однако бывают исключения, когда владелец квартиры по собственному желанию произвел конструктивные изменения, в результате чего требуется ремонт. Все расходы по замене стояка в этом случае лежат на собственнике, работы проводятся им самостоятельно. Если ущерб при этом понесли и соседи, им также необходимо компенсировать ущерб.

Порядок действий

В случае внезапных неполадок, сразу же нужно обращаться в ЖЭК или управляющую компанию. Для этого составляется в свободной форме соответствующее заявление на имя начальника, необходимо приложить хотя бы 2 фотографии коммуникаций. Ставится подпись и дата.

Экземпляров документа должно быть два, один остается в ЖЭК, второй следует забрать с собой, на заявлении ставится отметка о принятии. Чтобы заявление было принято без проблем и вопросов, важно, чтобы собственник квартиры не имел задолженности по коммунальным услугам.

Перед написанием заявления в УК, можно на дом вызвать сантехника, который после осмотра канализационного стояка составляет акт, также фиксирует имеющиеся повреждения и необходимость замены стояка. Событие может развиваться следующим образом:

  1. Бригада, осуществляющая ремонт, в короткие сроки реагирует и производит замену аварийного стояка. Со стороны собственника должен быть обеспечен доступ к санузлу для ремонтных работ.
  2. Управляющая организация не соглашается проводить замену вертикальной магистрали, ссылаясь на то, что трубопровод расположен в квартире собственника и именно хозяин и несет за него ответственность. В этом случае на руки выдается письменный отказ. Этот документ является основанием для обращения в суд, хотя сам процесс может протекать несколько месяцев.

Проведение процедуры

Перед началом работ следует обговорить с соседями о сложившейся ситуации, в противном случае вырезка будет проведена от потолка до пола. Участки поврежденного стояка останутся в перекрытии, что может стать причиной протечки.

Обязательно присутствие представителей управляющей компании, именно они перекрывают стояк и сливают воду. Далее происходит замена трубопровода в такой последовательности:

  • применяя болгарку, убирают из плит перекрытия поврежденные трубы;
  • делают разметку для врезки ответвлений;
  • производят монтаж новых труб и разводки;
  • подключают воду, при этом проверяя все соединения.

Подбор труб для систем горячего водоснабжения и отопления осуществляется с учетом того, что они не подвергаются деформации под воздействием тепла. Предпочтение отдают полипропиленовым трубам, которые обладают определенными достоинствами:

  1. не портятся под воздействием коррозии;
  2. легки в установке;
  3. экономичны;
  4. экологичны;
  5. не имеют внутренние известняковые отложения.

Монтаж центральной магистрали согласно законодательству должен проводиться каждые 25-30 лет. Это относится к домовым сетям, трубам отопления внутри квартир, водоснабжению в неприватизированных квартирах.

ВАЖНО! Со временем любые трубы могут выходить из строя, это часто приводит к расколу трубы, утечке и, как следствие, порче имущества.

Поскольку не все владеют информацией о том, что замена стояка должна осуществляться за счет управляющей компании, собственники порой меняют стояк в своей квартире самостоятельно. Зная обязанности управляющей организации, можно избежать лишних затрат.

Вс рф установил, что кран в вашей квартире принадлежит не вам

Верховный Суд оставил действующим первый абзац пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Он предусматривает, что в состав общего имущества включаются первые запорно-регулировочные краны. Эту норму оспаривала организация ЖКХ. По ее мнению, на коммунальщиков неправомерно возлагаются расходы на содержание и ремонт указанных кранов.

Верховный Суд не удовлетворил заявление о признании недействующим абзаца 1 пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Он предусматривает, что в состав общего имущества включаются первые запорно-регулировочные краны.

Признать недействующим этот абзац просила организация ЖКХ. Она считала, что норма противоречит части 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Коммунальщики считали, что первые запорно-регулировочные краны (первые отключающие устройства) предназначены для обслуживания одного конкретного помещения. Поэтому они не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, заявитель указал, что на него возлагаются расходы по содержанию и ремонту указанных кранов и ответственность за их надлежащее состояние.

  • Суд отказал в удовлетворении заявления, мотивировав решение следующим образом:
  • Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
  • Аналогичные положения содержатся и в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
  • Конкретизируя положения указанных норм, Правила относят к общему имуществу внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, включая в их состав в том числе первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков….

…первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома.

Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку подпункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения. В связи с этим довод заявителя о том, что первые запорно-регулировочные краны на ответвлениях стояков расположены внутри квартиры и поэтому предназначены для обслуживания данной квартиры, является необоснованным.

Суд выссказался и по поводу возложения на организацию обязанностей нести расходы. Он указал, что их несет собственник помещений соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за плату на основании договора управления (статьи 158, 162 Жилищного кодекса РФ).

В связи с этим доводы заявителя признаны необоснованными.

Напомним, что Верховный Суд РФ является высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции. Это установлено Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации».

Вентиль в квартире наш или не наш?

Вся ответственность по содержанию вентиля ложится не на владельца жилого помещения, а на управляющую компанию (УК).

Вся ответственность по содержанию вентиля ложится не на владельца жилого помещения, а на управляющую компанию (УК).

После публикации «Севастопольской газеты» «В поисках диалога с управляющими компаниями» в редакцию поступил вопрос от читателя: «Если все, что находится до счетчиков в квартире или до внутриквартирных вентилей, относится к общедомовому оборудованию (имуществу), а после — к имуществу собственника квартиры, то чей вентиль?»

За ответом газета обратилась к начальнику Главного управления государственного жилищного надзора Галине Чагиной:

— Вентиль как вид внутриквартирной запорной арматуры относится к имуществу собственника квартиры, то есть вся ответственность по содержанию вентиля ложится на владельца жилого помещения, — сообщила она, пояснив, что «инженерные сети являются общедомовыми до первых запорно-регулировочных кранов, потому что общедомовым имущество считается, если обслуживает более одной квартиры». А вентиль обслуживает одну квартиру.

Однако после публикации ответа Г.Чагиной на портале «Севастопольской газеты» в редакцию обратился наш читатель из Самары, который недавно столкнулся с ситуацией замены запорного крана в своей квартире.

После некоторой борьбы с управляющей компанией молодой человек добился замены запорных кранов на внутриквартирных водопроводных сетях за счет УК (вернее, за счет тех средств, которые УК собирает с собственников по графе «содержание и ремонт жилья»).

Однако дополнительно ему ничего платить не пришлось.

— Наши управляющие компании не спорят о принадлежности запорных кранов и отключающих устройств. Здесь больше проявляется другая проблема: в УК тебе говорят, что нет кранов, мол, купите — мы поменяем, но все это просто вымогательство, — рассказывает житель Самары.

Действительно, федеральными нормативными актами закреплено подробное описание общедомового имущества.

И относительно вентилей там есть такие строки: «В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях».

Муниципалитет установил в доме бойлерную и передал её на обслуживание УО

Одна из управляющих организаций Магнитогорска оказалась в сложной ситуации, по договору занимаясь содержанием и ремонтом общего имущества в МКД с непосредственным управлением. В этом доме несколько лет назад администрация установила бойлерную и передала её на праве хозяйственного ведения теплоснабжающей организации.

Через 13 лет РСО сообщила администрации города, что больше обслуживать бойлерную не будет, и орган местного самоуправления исключил оборудование из реестра муниципального имущества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. ОМС направил в УО копии актов осмотра и передачи ИТП, а также акты испытаний, все техническую документацию на бойлерную установку, считая, что теперь это часть имущества собственников в доме.

Но владельцы помещений на общем собрании отказались принимать оборудование в состав общего имущества, а следовательно, включать обслуживание бойлерной в плату по договору с УО. Компания не стала заниматься этим, в том числе проводить гидравлические испытания узлов ввода и систем отопления, её промывку и регулировку ИТП. Это зафиксировал орган ГЖН после внеплановой проверки деятельности компании и потребовал устранить нарушения.

УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным: она не может обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества многоквартирного дома и в договор с собственниками. Однако суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, иск компании отклонили (дело № А76-39409/2019). Разбираемся, почему.

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество:

  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

За содержание всего общего имущества собственников отвечает управляющая или обслуживающая организация

В п. 11 ПП РФ № 491 закреплено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Пунктом 19 ПП РФ № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в многоквартирных домах, включая испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления. Испытания должны проводиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (п. 5.1.2 Правил №170).

При этом все текущие, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны проводиться независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность за состояние ВДИС. Делают они это согласно заключённым с собственниками договорам и нормативно-правовым актам.

Обслуживающие компании выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации. Определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

УО отвечает даже за не включённое в состав ОИ дома оборудование, если оно обладает признакам такого имущества

Суды в деле № А76-39409/2019, опираясь на приведённые выше нормы нормативно-правовых актов, сделали выводы, что:

  1. Спорная бойлерная установка – часть системы горячего водоснабжения многоквартирного дома и соответствует установленным признакам общедомового имущества.
  2. Ненадлежащее обслуживание этого оборудования может привести к аварийной ситуации.
  3. Собственники помещений многоквартирного дома не вправе отказаться от общей долевой собственности на общедомовое имущество.

УО как обслуживающая компания была обязана проводить гидравлические испытания, обслуживать и ремонтировать оборудование бойлерной даже вопреки решению ОСС не включать её в состав общего имущества. Система ИТП автоматически признавалась частью такого имущества, поскольку входит в систему ГВС дома.

Кассационный суд при этом добавил, что органами власти установлены два вида тарифов по обслуживанию домов в Магнитогорске: при наличии и при отсутствии бойлеров. Следовательно, компания, получив отказ собственников оплачивать услуги УО по тарифу с учётом обслуживания нового оборудования, могла обратиться по этому вопросу в суд.

Верховный суд РФ подтвердил правильность выводов коллег, отказавшись рассматривать жалобу управляющей компании. Предписание органа ГЖН было оставлено в силе.

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции. 

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД: 
    • межквартирные лестничные площадки
    • лестницы
    • лифты и лифтовые шахты
    • коридоры
    • технические этажи
    • чердаки
    • подвалы и технические подвалы
  • помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
    • элементы озеленения и благоустройства
    • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):

  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
  • внутридомовая инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.